177 Quadratmeter Wohnung in Berlin für 600 Euro im Monat? Der BGH meint, die günstige Miete allein genügt noch nicht, um Sittenwidrigkeit anzunehmen.
Was ist beim passiert?
Ein Paar wohnt seit 2017 mit seinen Kindern in einer 177 Quadratmeter großen Fünfzimmerwohnung in Berlin. Laut Mietvertrag beträgt die monatliche Kaltmiete nur 600 Euro, die Bruttomiete 1.010 Euro. Die Miete sollte erst ab September 2018 gezahlt werden, zuvor galt Mietbefreiung im Gegenzug zu Renovierungsarbeiten durch die Mieterin. Vier Jahre später verlangte die vermietende GmbH die Räumung, da sie den Vertrag für sittenwidrig hielt und ihrem früheren Geschäftsführer kollusives Zusammenwirken vorwarf.
Hintergründe des BGH-Urteils Mietrecht
Die GmbH, Eigentümerin der Wohnung, wollte ursprünglich nicht vermieten, sondern verkaufen. Der frühere Geschäftsführer vermietete dennoch eigenmächtig zu günstigen Konditionen, was nach Ansicht der GmbH deren Vermögensinteressen verletzte. Die Gesellschafter der GmbH entließen darum den Geschäftsfüher, der diesen Vertrag abschloss.
Erklärung: Was bedeutet kollusives Zusammenwirken?
Kollusives Zusammenwirken liegt vor, wenn ein Vertreter des Vermieters (hier der Geschäftsführer der Eigentümergesellschaft) bewusst und heimlich mit dem Mieter Vereinbarungen trifft, die den Vermieter finanziell benachteiligen. Dabei handelt es sich um ein bewusstes, gemeinsames Vorgehen gegen die Interessen und zum Schaden des Vermieters.
Worüber wurde bei Gericht gestritten?
Der Streit drehte sich darum, ob der Geschäftsführer der GmbH mit der Mieterin oder deren Lebensgefährten bewusst kollusiv zusammengewirkt hatte, um der GmbH zu schaden. Entscheidend war, ob den Mietern bekannt war oder bekannt hätte sein müssen, dass der Geschäftsführer seine Vertretungsmacht missbrauchte. Das Amtsgericht lehnte die Räumungsklage ab, das Landgericht Berlin gab ihr in weiten Teilen statt. Nun landete der Fall beim Bundesgerichtshof in Karlsruhe.
Urteil des BGH
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts Berlin auf und verwies den Fall zurück. Er stellte klar, dass allein günstige Mietbedingungen noch keine Sittenwidrigkeit begründen. Das Landgericht hatte nicht ausreichend differenziert, ob tatsächlich ein bewusstes Zusammenwirken zwischen der Mieterin und dem ehemaligen Geschäftsführer vorlag.
Wie begründet der BGH sein Urteil?
Der BGH betonte, dass bloße Kenntnis oder grobe Fahrlässigkeit bezüglich des Missbrauchs der Vertretungsmacht für ein kollusives Zusammenwirken nicht genügen. Vielmehr müssen konkrete Anhaltspunkte für ein bewusstes gemeinsames Vorgehen nachgewiesen werden. Das Landgericht hatte hierzu keine ausreichenden Feststellungen getroffen, insbesondere hinsichtlich der Rolle und des Wissensstands der Mieterin.
Was bedeutet das BGH-Urteil?
Das Urteil unterstreicht, dass günstige Mietbedingungen allein nicht sittenwidrig sind. Zukünftig müssen Vermieter und Gerichte genau prüfen und nachweisen, ob wirklich ein bewusstes kollusives Zusammenwirken vorliegt, um Verträge erfolgreich anzufechten.
Das Urteil VIII ZR 152/23 des BGH verdeutlicht, dass für die Annahme eines kollusiven Zusammenwirkens hohe Anforderungen gelten und eine günstige Miete allein nicht Sittenwidrigkeit bedeuten kann.
(BGH-Urteil v. 26.3.2025 Az. VIII ZR 152/23)