Bau­li­che Ver­än­de­run­gen nach WEG (Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz) sor­gen immer wie­der für Streit, nun lan­de­te ein Fall beim BGH in Kars­ru­he zur Fra­ge der Vor­be­fas­sungs­pflicht, der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Der Bun­des­ge­richts­hof klärt nun auf, wel­che Anfor­de­run­gen an die Vor­be­fas­sung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung bestehen müssen.

Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer plan­te die Instal­la­ti­on von Wohn­raum­ent­lüf­tun­gen mit Fas­sa­den­durch­boh­run­gen. Er stell­te einen ent­spre­chen­den Antrag auf bau­li­che Ver­än­de­run­gen nach WEG bei der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung. Dort wur­de sein Antrag trotz einer kur­zen Vor­stel­lung der Maß­nah­me und eines Licht­bil­des abgelehnt.

Hintergründe

Der Klä­ger besitzt eine Woh­nung im Erd­ge­schoss einer Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer (GdWE). Er bean­trag­te die Geneh­mi­gung zur Instal­la­ti­on von vier Wohn­raum­ent­lüf­tun­gen, wofür Fas­sa­den­boh­run­gen nötig waren. Trotz Anga­be der KfW-Stan­dards bestan­den Beden­ken hin­sicht­lich Bau­sub­stanz und Dämmstandard.

Worüber wurde bei der WEG gestritten? 

Der Streit ent­zün­de­te sich an der Fra­ge, ob der Klä­ger aus­rei­chend Infor­ma­tio­nen für eine fun­dier­te Beschluss­fas­sung bereit­ge­stellt hat­te. Die Gemein­schaft lehn­te den Antrag man­gels aus­rei­chen­der Infor­ma­tio­nen und even­tu­el­ler Gut­ach­ten ab. Der Klä­ger erhob dar­auf­hin eine gericht­li­che Beschlussersetzungsklage.

Urteil des BGH zur Vorbefassungspflicht bei Beschlüssen über bauliche Veränderung

Der BGH ent­schied, dass das Urteil des Land­ge­richts Nürn­berg-Fürth feh­ler­haft war und hob die­ses auf. Es wur­de klar­ge­stellt, dass für eine zuläs­si­ge Beschluss­erset­zungs­kla­ge kei­ne umfang­rei­che Vor­ab­in­for­ma­ti­on not­wen­dig sei. Das Ver­fah­ren wur­de zur erneu­ten Ent­schei­dung zurück­ver­wie­sen (BGH-Urteil v. 14.02.2025 Az. V ZR 86/24).

Begründung des Urteils

Der BGH erläu­ter­te, dass bei Beschluss­erset­zungs­kla­gen grund­sätz­lich das soge­nann­te Vor­be­fas­sungs­ge­bot gilt. Die­ses bedeu­tet, der Klä­ger muss sei­nen Antrag zunächst der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vor­le­gen. Wei­ter­ge­hen­de Anfor­de­run­gen, etwa umfas­sen­de Infor­ma­tio­nen und Gut­ach­ten, sei­en hin­ge­gen nicht erfor­der­lich. Die­se wür­den den Zugang zu gericht­li­chem Rechts­schutz unzu­läs­sig erschwe­ren und sei­en zudem kein zwin­gen­des Kri­te­ri­um für die Zuläs­sig­keit der Klage.

Zudem stell­te der BGH fest, dass Fas­sa­den­durch­boh­run­gen nicht pau­schal als beein­träch­ti­gen­de Ver­än­de­run­gen gel­ten. Viel­mehr müs­se eine Ein­zel­fall­prü­fung erfol­gen, die ins­be­son­de­re die fach­ge­rech­te Umset­zung der bau­li­chen Maß­nah­me berücksichtigt.

Bedeutung für die Zukunft

Die­ses Urteil hat erheb­li­che Aus­wir­kun­gen für zukünf­ti­ge Fäl­le bau­li­cher Ver­än­de­run­gen nach WEG. Der BGH schafft Klar­heit über das Vor­be­fas­sungs­ge­bot bzw. die Vor­be­fas­sungs­pflicht der WEG und erleich­tert es Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, gericht­li­che Unter­stüt­zung bei abge­lehn­ten Beschlüs­sen über bau­li­che Ver­än­de­run­gen zu erhal­ten. Gleich­zei­tig for­dert es von Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten eine stär­ke­re eigen­stän­di­ge Prü­fung, da man­geln­de Infor­ma­tio­nen nicht auto­ma­tisch eine Kla­ge unzu­läs­sig machen.

Die Ent­schei­dung des BGH stärkt die Rech­te ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bei bau­li­chen Ver­än­de­run­gen nach WEG und redu­ziert büro­kra­ti­sche Hür­den. Jedoch bleibt die sorg­fäl­ti­ge Abwä­gung der Inter­es­sen aller Betei­lig­ten essenziell.

(BGH-Urteil v. 14.02.2025 Az. V ZR 86/24)