• Betriebskostenabrechnung in großen Wohnanlagen: Bundesgerichtshof stärkt Vermieterrechte

    Die Abrech­nung von Betriebs­kos­ten in gro­ßen Wohn­an­la­gen stellt Ver­mie­ter und Haus­ver­wal­ter vor immer wie­der­keh­ren­de Her­aus­for­de­run­gen. Das höchs­te deut­sche Gericht, der Bun­des­ge­richts­hof (BGH), hat in einem weg­wei­sen­den Urteil vom 29. Janu­ar 2020 (VIII ZR 244/18) kla­re Leit­li­ni­en zur rechts­si­che­ren Abrech­nung vor­ge­ge­ben. In die­sem Arti­kel beleuch­ten wir die Schlüs­sel­punk­te die­ses Urteils und ihre Aus­wir­kun­gen auf Ver­mie­ter, ins­be­son­de­re im Kon­text von Haus­ver­wal­tung und Mietrecht.

    Die Ent­schei­dung des BGH vom 29. Janu­ar 2020 (VIII ZR 244/18) hat erheb­li­che Aus­wir­kun­gen auf die Abrech­nung von Betriebs­kos­ten in gro­ßen Wohn­an­la­gen. Ins­be­son­de­re betrifft dies Ver­mie­ter und Haus­ver­wal­ter, die regel­mä­ßig mit der Her­aus­for­de­rung kon­fron­tiert sind, die Betriebs­kos­ten trans­pa­rent und rechts­si­cher abzurechnen.

    Hintergrund des Urteils:

    Das Urteil bezieht sich auf einen kon­kre­ten Fall in Dres­den, bei dem die Klä­ge­rin Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die Jah­re 2014 und 2015 sowie die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2015 erstell­te. Die Mie­ter, die Beklag­ten in die­sem Fall, wehr­ten sich gegen Nach­for­de­run­gen in Höhe von 1.166,21 €, und die Vor­in­stan­zen wie­sen die Kla­ge ab.

    Die Kritik des Berufungsgerichts:

    Das Beru­fungs­ge­richt bemän­gel­te, dass die Abrech­nun­gen der Klä­ge­rin aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam sei­en. Es monier­te ins­be­son­de­re die feh­len­den Erläu­te­run­gen, die eine Nach­voll­zieh­bar­keit für die Mie­ter erschwe­ren wür­den. Bei­spiels­wei­se wur­de bemän­gelt, dass die Klä­ge­rin Gewer­be­ein­hei­ten und Wohn­ein­hei­ten getrennt abge­rech­net habe, ohne die genaue Zusam­men­set­zung der Flä­chen zu erläutern.

    Entscheidung des BGH:

    Der BGH hat die Revi­si­on der Klä­ge­rin jedoch erfolg­reich durch­ge­setzt und das Urteil des Land­ge­richts Dres­den auf­ge­ho­ben. Die Begrün­dung lau­te­te, dass die Abrech­nun­gen der Klä­ge­rin nicht aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam sei­en. Der BGH beton­te, dass Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB genü­gen müs­sen und eine geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hal­ten sollten.

    Konsequenzen für Vermieter und Hausverwalter:

    Die­se Ent­schei­dung des BGH stärkt die Posi­ti­on der Ver­mie­ter und Haus­ver­wal­ter bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung. Klar ist nun, dass die for­mel­len Anfor­de­run­gen erfüllt sind, wenn die Abrech­nun­gen eine geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der Gesamt­kos­ten, eine Erläu­te­rung der Ver­tei­ler­schlüs­sel und die Berech­nung des Mie­ter­an­teils ent­hal­ten. Eine detail­lier­te Erläu­te­rung des ange­wand­ten Ver­tei­lungs­maß­stabs ist nur dann erfor­der­lich, wenn dies zum Ver­ständ­nis der Abrech­nung not­wen­dig ist.

    Fazit:

    Das Urteil des BGH gibt Ver­mie­tern und Haus­ver­wal­tern kla­re Leit­li­ni­en für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung in gro­ßen Wohn­an­la­gen vor. Die Ent­schei­dung betont die Bedeu­tung einer geord­ne­ten Zusam­men­stel­lung und trans­pa­ren­ten Erläu­te­rung der Abrech­nun­gen, was zu mehr Rechts­si­cher­heit in die­sem sen­si­blen Bereich der Immo­bi­li­en­bran­che füh­ren sollte.