Die Umlage der Betriebskosten in der Immobilienbranche ist ein oft diskutiertes Thema, besonders wenn es um preisgebundene Wohnungen geht. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 16. Januar 2019 (VIII ZR 173/17) hat hierzu wichtige Klarstellungen getroffen. Dieser Artikel wirft einen Blick auf die Hintergründe und Auswirkungen dieses wegweisenden Urteils für Hausverwalter, Vermieter und die gesamte Immobilienbranche.
Der Leitsatz: Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist – ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 23) – auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen.
Hintergrund des BGH-Urteils: Das besagte Urteil betrifft die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970. Der BGH stellt klar, dass, ähnlich wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB, bei der Berechnung auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen ist. Diese Klarstellung wirkt sich auf die praktische Umsetzung der Betriebskostenabrechnung aus.
Präzise Wohnflächenberechnung entscheidend: Gemäß BGB § 556a Abs. 1 Satz 1 spielt die exakte Ermittlung der Wohnfläche eine zentrale Rolle. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume sind weder bei Mietminderung noch bei der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume nicht eingeschränkt ist. Hierbei gilt es, auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen, wie auch das BGH-Urteil bekräftigt.
Der Fall vor dem BGH: Im konkreten Fall ging es um die Anrechnung der Grundfläche einer Mansarde auf die Wohnfläche einer preisgebundenen Wohnung. Die Klägerin legte eine Wohnfläche von 120,05 qm zugrunde, während die Beklagten eine geringere Wohnfläche von 103,10 qm geltend machten. Die Entscheidung des BGH betraf die Frage, wie die Grundfläche der Mansarde auf die Wohnfläche anzurechnen ist und welchen Einfluss dies auf die Betriebskostenabrechnung hat.
Auswirkungen auf die Praxis: Das Urteil des BGH hat weitreichende Konsequenzen für die Betriebskostenabrechnung in der Immobilienbranche. Die tatsächlichen Flächenverhältnisse müssen nun genau berücksichtigt werden, um eine rechtssichere und faire Abrechnung zu gewährleisten. Insbesondere Hausverwalter und Vermieter sollten ihre Betriebskostenabrechnungen entsprechend anpassen und auf die genaue Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben achten.
Fazit: Das BGH-Urteil vom 16. Januar 2019 bringt Klarheit in die Frage der Betriebskostenabrechnung für preisgebundene Wohnungen. Die tatsächlichen Flächenverhältnisse sind entscheidend, um eine faire Umlage der Betriebskosten zu gewährleisten. Hausverwalter und Vermieter sollten sich auf diese Neuerung einstellen und ihre Praktiken entsprechend anpassen, um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.