• Betriebskostenabrechnung und Wohnflächenberechnung

    Die Umla­ge der Betriebs­kos­ten in der Immo­bi­li­en­bran­che ist ein oft dis­ku­tier­tes The­ma, beson­ders wenn es um preis­ge­bun­de­ne Woh­nun­gen geht. Ein aktu­el­les Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 16. Janu­ar 2019 (VIII ZR 173/17) hat hier­zu wich­ti­ge Klar­stel­lun­gen getrof­fen. Die­ser Arti­kel wirft einen Blick auf die Hin­ter­grün­de und Aus­wir­kun­gen die­ses weg­wei­sen­den Urteils für Haus­ver­wal­ter, Ver­mie­ter und die gesam­te Immobilienbranche.

    Der Leit­satz: Für die Umla­ge der Betriebs­kos­ten einer preis­ge­bun­de­nen Woh­nung nach der Wohn­flä­che nach Maß­ga­be von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist – eben­so wie im Gel­tungs­be­reich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 23) – auf die tat­säch­li­chen Flä­chen­ver­hält­nis­se abzustellen.

    Hin­ter­grund des BGH-Urteils: Das besag­te Urteil betrifft die Umla­ge der Betriebs­kos­ten einer preis­ge­bun­de­nen Woh­nung nach der Wohn­flä­che gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970. Der BGH stellt klar, dass, ähn­lich wie im Gel­tungs­be­reich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB, bei der Berech­nung auf die tat­säch­li­chen Flä­chen­ver­hält­nis­se abzu­stel­len ist. Die­se Klar­stel­lung wirkt sich auf die prak­ti­sche Umset­zung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung aus.

    Prä­zi­se Wohn­flä­chen­be­rech­nung ent­schei­dend: Gemäß BGB § 556a Abs. 1 Satz 1 spielt die exak­te Ermitt­lung der Wohn­flä­che eine zen­tra­le Rol­le. Öffent­lich-recht­li­che Nut­zungs­be­schrän­kun­gen ver­mie­te­ter Wohn­räu­me sind weder bei Miet­min­de­rung noch bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu berück­sich­ti­gen, sofern die Nutz­bar­keit der Räu­me nicht ein­ge­schränkt ist. Hier­bei gilt es, auf die tat­säch­li­chen Flä­chen­ver­hält­nis­se abzu­stel­len, wie auch das BGH-Urteil bekräftigt.

    Der Fall vor dem BGH: Im kon­kre­ten Fall ging es um die Anrech­nung der Grund­flä­che einer Man­sar­de auf die Wohn­flä­che einer preis­ge­bun­de­nen Woh­nung. Die Klä­ge­rin leg­te eine Wohn­flä­che von 120,05 qm zugrun­de, wäh­rend die Beklag­ten eine gerin­ge­re Wohn­flä­che von 103,10 qm gel­tend mach­ten. Die Ent­schei­dung des BGH betraf die Fra­ge, wie die Grund­flä­che der Man­sar­de auf die Wohn­flä­che anzu­rech­nen ist und wel­chen Ein­fluss dies auf die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung hat.

    Aus­wir­kun­gen auf die Pra­xis: Das Urteil des BGH hat weit­rei­chen­de Kon­se­quen­zen für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung in der Immo­bi­li­en­bran­che. Die tat­säch­li­chen Flä­chen­ver­hält­nis­se müs­sen nun genau berück­sich­tigt wer­den, um eine rechts­si­che­re und fai­re Abrech­nung zu gewähr­leis­ten. Ins­be­son­de­re Haus­ver­wal­ter und Ver­mie­ter soll­ten ihre Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen ent­spre­chend anpas­sen und auf die genaue Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Vor­ga­ben achten.

    Fazit: Das BGH-Urteil vom 16. Janu­ar 2019 bringt Klar­heit in die Fra­ge der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für preis­ge­bun­de­ne Woh­nun­gen. Die tat­säch­li­chen Flä­chen­ver­hält­nis­se sind ent­schei­dend, um eine fai­re Umla­ge der Betriebs­kos­ten zu gewähr­leis­ten. Haus­ver­wal­ter und Ver­mie­ter soll­ten sich auf die­se Neue­rung ein­stel­len und ihre Prak­ti­ken ent­spre­chend anpas­sen, um recht­li­che Unsi­cher­hei­ten zu vermeiden.

    (BGH-Urteil vom 16. Janu­ar 2019 – VIII ZR 173/17)