Bundesgerichtshof bejaht Beschlusszwang für bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum. Der BGH hat in seinem Urteil vom 17. März 2023 – V ZR 140/22 entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vornehmen möchte, einen Gestattungsbeschluss herbeiführen muss, bevor er mit der Baumaßnahme beginnt. Dieser Beschluss kann notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage erzwungen werden. Das Urteil bezieht sich auf das neue Wohnungseigentumsrecht und hat Auswirkungen auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.
In dem vorliegenden Fall hatte die Klägerin gegen die Beklagten, die in der anderen Doppelhaushälfte leben, geklagt, weil sie ohne Genehmigung einen Swimmingpool in ihrem Teil des Gartens bauen wollten. Die Klägerin hatte Unterlassungsklage erhoben, die bei Amts- und Landgericht Erfolg hatte. Die Beklagten hatten gegen diese Entscheidung Revision eingelegt, die nun vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen wurde.
Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass gemäß § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer gestattet werden müssen. In diesem Fall fehlte jedoch ein solcher Beschluss. Auch hatte keine Abbedingung des Beschlusserfordernisses durch die Wohnungseigentümer stattgefunden. Ein Sondernutzungsrecht an einem Teil des Grundstücks berechtigt nicht zu grundlegenden Umgestaltungen, die über die übliche Nutzung hinausgehen, wie es hier der Fall war. Auch gab es keine Anhaltspunkte für eine konkludente Vereinbarung, die von dem grundsätzlichen Beschlusserfordernis abwich.
Die Beklagten konnten auch keinen Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung geltend machen, da die Klägerin dadurch beeinträchtigt worden wäre und kein Einverständnis aller Wohnungseigentümer vorlag. Das Gericht stellte jedoch fest, dass die Frage der Beeinträchtigung der Klägerin nicht geklärt war und sie daher hypothetisch angenommen werden musste.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs verdeutlicht, dass bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfolgen dürfen. Dies gilt auch dann, wenn ein Sondernutzungsrecht an einem Teil des Grundstücks besteht. Das Urteil betont somit die Bedeutung der Gemeinschaftsordnung und der demokratischen Entscheidungsfindung bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Es verdeutlicht, dass auch im Wohnungseigentumsrecht das Prinzip der Gleichheit und der Rücksichtnahme auf die Interessen der anderen Wohnungseigentümer gilt.