• BGH bejaht Beschlusszwang für bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum

    Bun­des­ge­richts­hof bejaht Beschluss­zwang für bau­li­che Ver­än­de­run­gen im Gemein­schafts­ei­gen­tum. Der BGH hat in sei­nem Urteil vom 17. März 2023 – V ZR 140/22 ent­schie­den, dass ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der eine bau­li­che Ver­än­de­rung am Gemein­schafts­ei­gen­tum vor­neh­men möch­te, einen Gestat­tungs­be­schluss her­bei­füh­ren muss, bevor er mit der Bau­maß­nah­me beginnt. Die­ser Beschluss kann not­falls im Wege der Beschluss­erset­zungs­kla­ge erzwun­gen wer­den. Das Urteil bezieht sich auf das neue Woh­nungs­ei­gen­tums­recht und hat Aus­wir­kun­gen auf das Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer untereinander. 

    In dem vor­lie­gen­den Fall hat­te die Klä­ge­rin gegen die Beklag­ten, die in der ande­ren Dop­pel­haus­hälf­te leben, geklagt, weil sie ohne Geneh­mi­gung einen Swim­ming­pool in ihrem Teil des Gar­tens bau­en woll­ten. Die Klä­ge­rin hat­te Unter­las­sungs­kla­ge erho­ben, die bei Amts- und Land­ge­richt Erfolg hat­te. Die Beklag­ten hat­ten gegen die­se Ent­schei­dung Revi­si­on ein­ge­legt, die nun vom Bun­des­ge­richts­hof zurück­ge­wie­sen wurde.

    Der Bun­des­ge­richts­hof stell­te fest, dass gemäß § 20 Abs. 1 WEG bau­li­che Ver­än­de­run­gen durch einen Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gestat­tet wer­den müs­sen. In die­sem Fall fehl­te jedoch ein sol­cher Beschluss. Auch hat­te kei­ne Abbe­din­gung des Beschluss­erfor­der­nis­ses durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer statt­ge­fun­den. Ein Son­der­nut­zungs­recht an einem Teil des Grund­stücks berech­tigt nicht zu grund­le­gen­den Umge­stal­tun­gen, die über die übli­che Nut­zung hin­aus­ge­hen, wie es hier der Fall war. Auch gab es kei­ne Anhalts­punk­te für eine kon­klu­den­te Ver­ein­ba­rung, die von dem grund­sätz­li­chen Beschluss­erfor­der­nis abwich.

    Die Beklag­ten konn­ten auch kei­nen Anspruch auf Gestat­tung der bau­li­chen Ver­än­de­rung gel­tend machen, da die Klä­ge­rin dadurch beein­träch­tigt wor­den wäre und kein Ein­ver­ständ­nis aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­lag. Das Gericht stell­te jedoch fest, dass die Fra­ge der Beein­träch­ti­gung der Klä­ge­rin nicht geklärt war und sie daher hypo­the­tisch ange­nom­men wer­den musste.

    Das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs ver­deut­licht, dass bau­li­che Ver­än­de­run­gen am Gemein­schafts­ei­gen­tum nur mit Zustim­mung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfol­gen dür­fen. Dies gilt auch dann, wenn ein Son­der­nut­zungs­recht an einem Teil des Grund­stücks besteht. Das Urteil betont somit die Bedeu­tung der Gemein­schafts­ord­nung und der demo­kra­ti­schen Ent­schei­dungs­fin­dung bei der Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums. Es ver­deut­licht, dass auch im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht das Prin­zip der Gleich­heit und der Rück­sicht­nah­me auf die Inter­es­sen der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gilt.

    (BGH Urteil v. 17.3.2023 Az. V ZR 140/22)