Der Bundesgerichtshof hat am 10. Juli 2024 entschieden, dass Vermieter verjährte Schadensersatzforderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen können. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis nicht innerhalb der Verjährungsfrist ausgeübt hat. Das BGH-Urteil, dass die Aufrechnung der Kaution trotz Verjährung, möglich ist stellt einen Paukenschlag in der Rechtsprechung dar.
Aufrechnung trotz Verjährung – Was ist passiert?
Die Mieterin verlangte nach Beendigung ihres Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung am 8. November 2019 die Rückzahlung ihrer Barkaution in Höhe von 780 Euro. Der Vermieter erklärte jedoch mit Schreiben vom 20. Mai 2020 die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache, die das Kautionsguthaben überstiegen. Die Mieterin berief sich auf Verjährung der Schadensersatzansprüche.
Streitpunkt: Verjährung Ja oder Nein?
Der Streit drehte sich um die Frage, ob der Vermieter verjährte Schadensersatzansprüche gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen kann. Die Klägerin argumentierte, dass die Schadensersatzansprüche zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung bereits verjährt waren und daher nicht mehr zur Aufrechnung verwendet werden könnten. Das BGH-Urteil musste klären, ob die Aufrechnung der Kaution trotz Verjährung zulässig ist.
Urteil des Gerichts Aufrechnung ist trotz Verjährung möglich
Das BGH-Urteil ergeht zugunsten des Vermieters. Die Richter stellten fest, dass die Möglichkeit des Vermieters zur Aufrechnung der Kaution, trotz Verjährung, mit Schadensersatzansprüchen nicht scheitert. Trotz des Versäumnisses des Vermieters, dass er seinen Anspruch nicht innerhalb der Verjährungsfrist geltend gemacht hat.
Begründung des Urteils
Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Vereinbarung einer Barkaution typischerweise dazu dient, die Ansprüche des Vermieters abzusichern. Nach Beendigung des Mietverhältnisses soll der Vermieter in der Lage sein, sich durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch zu befriedigen. Die Richter betonten, dass der Mieter kein Interesse daran hat, dass die Ersetzungsbefugnis des Vermieters innerhalb der Verjährungsfrist ausgeübt wird. Vielmehr handelt es sich hierbei um einen formalen Schritt, der die eigentliche Kautionsabrechnung vorbereitet.
Bedeutung für die Zukunft
Dieses Urteil hat weitreichende Konsequenzen für die Praxis der Mietrechtsabrechnungen. Vermieter können sich nun sicher sein, dass sie verjährte Schadensersatzansprüche im Rahmen der Kautionsabrechnung geltend machen können, auch wenn sie ihre Ersetzungsbefugnis nicht rechtzeitig ausgeübt haben. Mieter hingegen sollten sich bewusst sein, dass die Verjährung von Schadensersatzansprüchen nicht zwangsläufig bedeutet, dass diese Ansprüche nicht mehr zur Aufrechnung verwendet werden können.
Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs bringt Klarheit in die Frage der Aufrechnung von verjährten Schadensersatzansprüchen im Mietrecht. Es stärkt die Position der Vermieter und stellt sicher, dass diese ihre Ansprüche auch nach Ablauf der Verjährungsfrist geltend machen können.