• BGH-Urteil: Aufrechnung der Kaution trotz Verjährung

    Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 10. Juli 2024 ent­schie­den, dass Ver­mie­ter ver­jähr­te Scha­dens­er­satz­for­de­run­gen gegen den Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch des Mie­ters auf­rech­nen kön­nen. Dies gilt auch dann, wenn der Ver­mie­ter sei­ne Erset­zungs­be­fug­nis nicht inner­halb der Ver­jäh­rungs­frist aus­ge­übt hat. Das BGH-Urteil, dass die Auf­rech­nung der Kau­ti­on trotz Ver­jäh­rung, mög­lich ist stellt einen Pau­ken­schlag in der Recht­spre­chung dar.

    Aufrechnung trotz Verjährung – Was ist passiert?

    Die Mie­te­rin ver­lang­te nach Been­di­gung ihres Miet­ver­hält­nis­ses und Rück­ga­be der Woh­nung am 8. Novem­ber 2019 die Rück­zah­lung ihrer Bar­kau­ti­on in Höhe von 780 Euro. Der Ver­mie­ter erklär­te jedoch mit Schrei­ben vom 20. Mai 2020 die Auf­rech­nung mit Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen wegen Beschä­di­gung der Miet­sa­che, die das Kau­ti­ons­gut­ha­ben über­stie­gen. Die Mie­te­rin berief sich auf Ver­jäh­rung der Schadensersatzansprüche.

    Streitpunkt: Verjährung Ja oder Nein?

    Der Streit dreh­te sich um die Fra­ge, ob der Ver­mie­ter ver­jähr­te Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gegen den Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch des Mie­ters auf­rech­nen kann. Die Klä­ge­rin argu­men­tier­te, dass die Scha­dens­er­satz­an­sprü­che zum Zeit­punkt der Auf­rech­nungs­er­klä­rung bereits ver­jährt waren und daher nicht mehr zur Auf­rech­nung ver­wen­det wer­den könn­ten. Das BGH-Urteil muss­te klä­ren, ob die Auf­rech­nung der Kau­ti­on trotz Ver­jäh­rung zuläs­sig ist.

    Urteil des Gerichts Aufrechnung ist trotz Verjährung möglich

    Das BGH-Urteil ergeht zuguns­ten des Ver­mie­ters. Die Rich­ter stell­ten fest, dass die Mög­lich­keit des Ver­mie­ters zur Auf­rech­nung der Kau­ti­on, trotz Ver­jäh­rung, mit Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen nicht  schei­tert. Trotz des Ver­säum­nis­ses des Ver­mie­ters, dass er sei­nen Anspruch nicht inner­halb der Ver­jäh­rungs­frist gel­tend gemacht hat.

    Begründung des Urteils

    Das Gericht begrün­de­te sei­ne Ent­schei­dung damit, dass die Ver­ein­ba­rung einer Bar­kau­ti­on typi­scher­wei­se dazu dient, die Ansprü­che des Ver­mie­ters abzu­si­chern. Nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses soll der Ver­mie­ter in der Lage sein, sich durch Auf­rech­nung gegen den Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch zu befrie­di­gen. Die Rich­ter beton­ten, dass der Mie­ter kein Inter­es­se dar­an hat, dass die Erset­zungs­be­fug­nis des Ver­mie­ters inner­halb der Ver­jäh­rungs­frist aus­ge­übt wird. Viel­mehr han­delt es sich hier­bei um einen for­ma­len Schritt, der die eigent­li­che Kau­ti­ons­ab­rech­nung vorbereitet.

    Bedeutung für die Zukunft

    Die­ses Urteil hat weit­rei­chen­de Kon­se­quen­zen für die Pra­xis der Miet­rechts­ab­rech­nun­gen. Ver­mie­ter kön­nen sich nun sicher sein, dass sie ver­jähr­te Scha­dens­er­satz­an­sprü­che im Rah­men der Kau­ti­ons­ab­rech­nung gel­tend machen kön­nen, auch wenn sie ihre Erset­zungs­be­fug­nis nicht recht­zei­tig aus­ge­übt haben. Mie­ter hin­ge­gen soll­ten sich bewusst sein, dass die Ver­jäh­rung von Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen nicht zwangs­läu­fig bedeu­tet, dass die­se Ansprü­che nicht mehr zur Auf­rech­nung ver­wen­det wer­den können.

    Die­ses Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs bringt Klar­heit in die Fra­ge der Auf­rech­nung von ver­jähr­ten Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen im Miet­recht. Es stärkt die Posi­ti­on der Ver­mie­ter und stellt sicher, dass die­se ihre Ansprü­che auch nach Ablauf der Ver­jäh­rungs­frist gel­tend machen können.

    (BGH-Urteil v. 10.7.2024 Az. VIII ZR 184/23)