Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Grundsatzentscheidung zur Umlage von Kosten in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) getroffen, betreffen tut das BGH-Urteil die Änderung der Zuführung zur Erhaltungsrücklage per Beschluss. Das BGH-Urteil bestätigt die Möglichkeit der Wohnungseigentümer, den Verteilungsschlüssel für bestimmte Kostenarten durch Mehrheitsbeschluss zu ändern. Dies gilt auch für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, auch hier kann per Beschluss eine Änderung herbeigeführt werden. Geklagt hatten Gewerbeeigentümer, die sich gegen eine geänderte Kostenverteilung wehrten.
Hintergründe
Die klagenden Gewerbeeigentümer sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Düsseldorf. In der Teilungserklärung aus dem Jahr 1984 war festgelegt, dass die Kosten der Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt werden. Diese Regelung führte dazu, dass Gewerbeeinheiten deutlich weniger Kosten tragen mussten als Wohneinheiten. Der in der Teilungserklärung ausgewiesene Miteigentumsanteil ist dabei bezogen auf die Grundfläche bei den Wohnungen etwa viermal größer als bei den Gewerbeeinheiten. Ein Hundertstel Miteigentum entspricht also bei den Wohneinheiten etwa 25 m², während es bei den Gewerbeeinheiten rund 100 m² sind. Diese Differenz führte dazu, dass Gewerbeeinheiten trotz ihrer oft größeren Flächen und einer potenziell höheren Nutzung des Gemeinschaftseigentums weniger an den gemeinschaftlichen Kosten beteiligt waren.
Auf einer Eigentümerversammlung im September 2021 wurde unter TOP 7 beschlossen, dass alle Kosten, die bisher nach MEA verteilt wurden, künftig nach beheizbarer Wohnfläche umgelegt werden. Dies betraf auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Gewerbeeigentümer sahen darin eine unzulässige Benachteiligung und klagten gegen den Beschluss.
Erhaltungsrücklage, Worüber wurde gestritten?
Die Kläger argumentierten, dass die geänderte Kostenverteilung sie unangemessen benachteilige und gegen die Regelungen der Teilungserklärung verstoße. Insbesondere sahen sie sich durch die Neuregelung erheblichen Mehrkosten ausgesetzt. Zudem brachten sie vor, dass die Gewerbeeinheiten einige gemeinschaftliche Einrichtungen nicht nutzten und daher nicht in gleichem Umfang zur Kostenverteilung herangezogen werden dürften.
Das Amtsgericht hatte den Eigentümern zunächst Recht gegeben und den Beschluss für unwirksam erklärt. Das Landgericht Düsseldorf hob dieses Urteil jedoch auf und bestätigte die Wirksamkeit der Beschlüsse. Die Kläger legten Revision beim BGH ein.
Urteil des Gerichts
Der BGH wies die Revision der Kläger zurück und bestätigte das Urteil des Landgerichts Düsseldorf. Das BGH-Urteil genehmigt damit die Änderung der Zuführung zur Erhaltungsrücklage durch Beschluss der Wohnungseigentümer. Nach Auffassung des Gerichts entsprach die geänderte Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung und war daher rechtmäßig.
Begründung des BGH-Urteil Änderung der Erhaltungsrücklage per Beschluss
Der BGH stellte klar, dass § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz gibt, für einzelne oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung zu beschließen. Dies schließe auch die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ein.
Das Gericht führte weiter aus, dass die bisherige Kostenverteilung die Gewerbeeinheiten unbillig bevorzugt hatte. Ein sachlicher Grund für diese Privilegierung sei nicht ersichtlich gewesen. Eine Anpassung des Schlüssels an eine gerechtere Verteilung sei daher zulässig und entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung.
Änderung per Beschluss, die Bedeutung für die Zukunft
Das Urteil hat weitreichende Auswirkungen für Wohnungseigentümergemeinschaften. Es bestätigt, dass Wohnungseigentümer mit Mehrheitsbeschluss bestimmte Kostenverteilungsschlüssel ändern können, sofern dies nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt. Dies könnte insbesondere dazu führen, dass ältere Teilungserklärungen mit ungleichen Kostenverteilungen angepasst werden.
Zudem zeigt das Urteil, dass eine langjährige Praxis nicht automatisch den Bestandsschutz genießt. Auch wenn eine ungleiche Kostenverteilung jahrzehntelang Bestand hatte, kann sie durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden, wenn sachliche Gründe für die bisherige Regelung fehlen.
Schlussbemerkung
Das BGH-Urteil zur Kostenverteilung in WEGs (V ZR 128/23) schafft Klarheit für Eigentümergemeinschaften. Wer eine gerechtere Verteilung der Kosten anstrebt, hat nun eine sichere rechtliche Grundlage für eine Anpassung. Eigentümer, insbesondere von Gewerbeeinheiten, sollten sich auf Änderungen einstellen.