Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, wann vermietende Wohnungseigentümer für unzulässige bauliche Veränderungen durch ihre Mieter haften. Dieses BGH-Urteil bedeutet, dass die Haftung auf den vermietenden Eigentümer übergeht, wenn der Mieter eine bauliche Veränderung in seinem Wissen, aber ohne die Genehmigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vornimmt.
Was ist passiert?
Ein Mieter einer Gewerbeeinheit baute ohne Erlaubnis um: Er riss tragende Wände ein, durchbohrte Decken und Fassaden und installierte eine Lüftungsanlage – alles ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE). Die Vermieterin, selbst Mitglied der GdWE, unternahm nichts.
Hintergründe zur baulichen Veränderung im Mietrecht
Die Einbauten dienten dem Betrieb einer Shisha-Bar. Bereits im Oktober 2020 wurde eine tragende Wand entfernt. Später folgten massive bauliche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum. Trotz Aufforderungen durch die Hausverwaltung und Bauaufsicht griff die Vermieterin kaum ein. Die GdWE beschloss daher im Oktober 2021, gegen die Vermieterin vorzugehen.
Worüber wurde gestritten bei der baulichen Veränderung im Mietrecht?
Die GdWE verlangte von der Vermieterin die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Streitpunkt war, ob sie für das Verhalten ihres Mieters haftet. Die Vermieterin verwies auf einen möglichen Anspruch auf Genehmigung der Baumaßnahmen. Zudem hatte sie in einem parallelen Verfahren versucht, nachträglich eine Genehmigung zu erstreiten.
Urteil des Gerichts zur baulichen Veränderung im Mietrecht
Der Bundesgerichtshof erkannte eine Haftung der Vermieterin als mittelbare Handlungsstörerin. Diese muss für die widerrechtlichen Eingriffe ihres Mieters einstehen, wenn sie davon wusste oder diese duldete. Für bestimmte Maßnahmen, wie das Einreißen einer Wand im Jahr 2020, muss jedoch das Berufungsgericht erneut prüfen.
Begründung des Urteils zur baulichen Veränderung im Mietrecht
Nach § 1004 BGB kann jeder Wohnungseigentümer Beseitigung rechtswidriger baulicher Veränderungen verlangen. Der BGH stellte klar: Auch wenn ein Gestattungsanspruch für eine Veränderung bestehen könnte, kann dieser nicht mehr gegen eine Rückbaupflicht ins Feld geführt werden, wenn kein Beschluss vorliegt. Das Gesetz verlangt ausdrücklich einen Beschluss der Gemeinschaft. Wird dieser nicht vor Baubeginn eingeholt, handelt der Eigentümer auf eigenes Risiko.
Bedeutung für die Zukunft der baulichen Veränderung im Mietrecht
Das Urteil hat weitreichende Folgen für das Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Vermieter müssen sicherstellen, dass Mieter keine baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss vornehmen. Andernfalls haften sie selbst. Auch ein möglicher Anspruch auf Genehmigung ändert nichts am Anspruch auf Beseitigung. Wer ohne Beschluss baut, muss den Rückbau riskieren. Auch Prozesse um Beschlussersetzung müssen rechtzeitig eingeleitet werden.
Das BGH-Urteil verdeutlicht, wie wichtig die Beachtung der Beschlusslage im Wohnungseigentumsrecht ist. Vermieter, Verwalter und Eigentümer müssen gemeinsam darauf achten, dass bauliche Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum nur nach ordnungsgemäßer Genehmigung erfolgen. Nimmt ein Mieter eine bauliche Veränderung auf eigene Faust vor und wird der Vermieter dann nicht tätig, dann läuft er in die Haftung, als mittelbarer Handlungsstörer wie das BGH-Urteil ausführt. Das Urteil stärkt die Rechte der Gemeinschaft und sorgt für mehr Rechtssicherheit.