Mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. September wurde eine zentrale Frage des Wohnungseigentumsrechts geklärt: Fehler in WEG-Abrechnungen rechtfertigen nur dann eine gerichtliche Ungültigerklärung, wenn sie sich auf die Zahlungspflichten der Eigentümer auswirken. Welche Konsequenzen hat diese Entscheidung für Wohnungseigentümer und Verwalter?
Hintergründe
Ein Wohnungseigentümer, brachte den Beschluss zur Jahresabrechnung 2020 vor Gericht. Er argumentierte, dass durch die Abrechnung ein unzulässiger Nachzahlungsanspruch entstanden sei, da der reduzierte Umsatzsteuersatz von 16 % nicht vollständig berücksichtigt wurde. Der Fall durchlief mehrere Instanzen und landete schließlich vor dem BGH. Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen Wohnungseigentümer jährlich über Nachzahlungen oder die Anpassung von Vorschüssen. Im Jahr 2020 kam es aufgrund der vorübergehenden Senkung der Umsatzsteuer während der Corona-Krise zu einer komplizierten Abrechnungssituation. Streitpunkt war, ob der Verwaltung ein entscheidender Fehler unterlaufen war, der den Beschluss unhaltbar machte.
Worüber wurde gestritten?
Der Kläger argumentierte, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung falsch berechnet sei und daher ungültig erklärt werden müsse. Zentral war die Frage, ob der Fehler bei der Umsatzsteuererhebung so gravierend war, dass er die Höhe der Abrechnungsspitze – und damit die Zahlungspflicht – des Eigentümers beeinflusste.
Urteil des Gerichts:
Der BGH entschied, dass ein Fehler in der Jahresabrechnung nur dann eine Ungültigerklärung rechtfertigt, wenn er die Abrechnungsspitze betrifft und damit unmittelbare Auswirkungen auf die Zahlungspflichten des Eigentümers hat. Da dies im vorliegenden Fall nicht gegeben war, wurde die Klage abgewiesen.
Begründung des Urteils:
Die Richter stellten klar, dass bei WEG-Beschlüssen zur Jahresabrechnung nur zahlungsrelevante Mängel angefochten werden können. Ein rein formaler oder buchhalterischer Fehler reicht nicht aus. Entscheidend ist, ob der Fehler dazu führt, dass ein Eigentümer zu Unrecht eine höhere Zahlung leisten muss oder ihm ein Guthaben vorenthalten wird.
Bedeutung für die Zukunft:
Dieses Urteil stärkt die Position der Wohnungseigentümergemeinschaften und der Verwalter. Es sorgt für mehr Klarheit bei Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse. Eigentümer müssen künftig beweisen, dass ein Abrechnungsfehler tatsächlich ihre Zahlungspflichten beeinflusst. Für Verwalter bedeutet dies jedoch, dass sie ihre Abrechnungen weiterhin mit höchster Sorgfalt erstellen müssen, da substanzielle Fehler weiterhin zur Ungültigerklärung führen können.
Das Urteil stellt eine klare Weichenstellung im Wohnungseigentumsrecht dar: Nicht jeder Fehler in der Jahresabrechnung hat schwerwiegende Konsequenzen. Relevant sind nur solche Fehler, die die finanzielle Belastung der Eigentümer betreffen. Für alle Beteiligten bringt das mehr Rechtssicherheit, aber auch eine höhere Verantwortung.