Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen fehlender Kautionsbürgschaft ist unwirksam. Mit seinem Urteil vom 14. Mai 2025 hat der BGH entschieden, eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB ist unzulässig, wenn der Mieter die Mietsicherheit als Bankbürgschaft die als Kautionsbürgschaft geleistet werden sollte in Verzug ist. Dies sorgt für Rechtssicherheit – sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern.
Hintergründe – Bürgschaft im Kontext des Mietrechts
In der Praxis vereinbaren viele Vermieter mit ihren Mietern statt einer Barkaution eine selbstschuldnerische, unbefristete Bankbürgschaft. Ziel ist es, die finanziellen Mittel des Mieters zu schonen und dennoch Sicherheit für den Vermieter zu schaffen. Doch was passiert, wenn die Bürgschaft ausbleibt?
In diesem Fall klagte eine Vermieterin auf Räumung, weil der Mieter keine Bankbürgschaft geleistet hatte – obwohl dies im Mietvertrag vereinbart war. Sie stützte die Kündigung auf § 569 Abs. 2a BGB, der eine fristlose Kündigung erlaubt, wenn ein Mieter mit der Sicherheitsleistung im Rückstand ist.
Worüber wurde gestritten
Kern des Streits war die Frage: Fällt eine vereinbarte Bankbürgschaft unter die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB? Das Amtsgericht und das Landgericht Frankfurt am Main bejahten dies. Beide Gerichte nahmen an, dass der Begriff der “Sicherheitsleistung nach § 551 BGB” auch Bürgschaften umfasst – und erklärten die Kündigung für wirksam.
Der Mieter wehrte sich gegen das Räumungsurteil und legte Revision beim BGH ein.
Urteil des Gerichts: Kündigung unzulässig
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts Frankfurt auf und stellte klar: Der Verzug mit einer Kautionsbürgschaft rechtfertigt keine fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2a BGB.
Das Mietverhältnis durfte also nicht allein deshalb beendet werden, weil der Mieter die vereinbarte Bankbürgschaft nicht gestellt hatte. Der BGH verwies den Fall zur neuen Verhandlung zurück an das Berufungsgericht, um andere Kündigungsgründe zu prüfen – zum Beispiel wegen Zahlungsverzugs oder Eigenbedarfs.
Begründung des Urteils
Der Bundesgerichtshof legt § 569 Abs. 2a BGB restriktiv aus. Damit sagt der BGH die Vorschrift zur fristlosen Kündigunggilt nicht für den Verzug einer Kautionsbürgschaft. Sondern gelten nur bei einem Verzug mit Geldleistungen, also bei Barkautionen oder anderen Geldleistungen.
Zentrale Gründe der Entscheidung:
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Wortlaut der Norm: Zwar verweist § 569 Abs. 2a BGB allgemein auf § 551 BGB, doch ist dort nur bei Geldleistungen eine Teilzahlung vorgesehen. Das spricht gegen die Einbeziehung von Bürgschaften.
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Systematik: Der Gesetzgeber wollte mit § 569 Abs. 2a BGB einen Gleichlauf zur fristlosen Kündigung bei Mietrückständen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) schaffen. Diese Vorschrift betrifft ausschließlich Geldschulden.
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Gesetzesmaterialien: In der Begründung zur Vorschrift ist explizit von “Nichtzahlung” der Kaution die Rede. Auch spricht der Gesetzgeber stets von “Zahlungsverpflichtungen” – was nicht auf Bürgschaften zutrifft.
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Zweck der Norm: Vermieter sollen bei Barkautionen geschützt werden, da sie die Wohnung bereits übergeben müssen, wenn nur ein Teil der Kaution gezahlt ist. Bei Bürgschaften besteht dagegen ein Zurückbehaltungsrecht bis zur vollständigen Leistung – daher besteht weniger Schutzbedürfnis.
Bedeutung für die Zukunft – BGH Urteil als Leitentscheidung
Dieses Urteil hat weitreichende Folgen für die Mietrechts-Praxis, wer künftig eine fristlose Kündigung wegen ausbleibender Sicherheitsleistung aussprechen möchte, muss laut BGH prüfen, welche Art der Kaution bzw. Mietsicherheit vereinbart wurde. Bei Bürgschaften ist § 569 Abs. 2a BGB nicht anwendbar – es kommen nur die allgemeinen Kündigungsregeln (§ 543 Abs. 1 oder § 573 Abs. 1 BGB) in Betracht. Diese erfordern jedoch eine Interessenabwägung und gegebenenfalls eine Abmahnung.
Tipp: Vermieter, die Kündigungsmöglichkeiten erhalten wollen, sollten die Barkaution bevorzugen – oder vertraglich klare Regelungen treffen, wann die Übergabe erfolgt.
Mieter können sich darauf berufen, dass allein die fehlende Kautionsbürgschaft (Bankbürgschaft) keine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB rechtfertigt. Dies schützt insbesondere vor überstürztem Wohnungsverlust. Das Urteil stellt klar: Nicht jede ausstehende Sicherheitsleistung rechtfertigt sofortige Maßnahmen. Der BGH betont das Prinzip der differenzierten Anwendung gesetzlicher Kündigungsvorschriften. Wer einen Vertrag entwirft oder eine Kündigung prüft, muss künftig differenzierter argumentieren.
Mit seinem Urteil hat der Bundesgerichtshof eine offene Rechtsfrage entschieden – und sich eindeutig für eine engere Auslegung des § 569 Abs. 2a BGB ausgesprochen. Das schützt Mieter vor vorschnellen Kündigungen, verpflichtet Vermieter jedoch zu sorgfältiger Vertragsgestaltung und Prüfung.
In einer Zeit, in der viele Mietverhältnisse durch alternative Sicherheiten wie Bürgschaften gesichert werden, sorgt das Urteil für dringend benötigte Klarheit. Und es macht deutlich: Auch im Mietrecht gilt – genau hinschauen lohnt sich.