• BGH-Urteil: Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften

    Das BGH-Urteil sorgt für Klar­heit bei der Kos­ten­ver­tei­lung in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten (WEGs). Hin­ter­grund war ein Streit über die Zuläs­sig­keit eines geän­der­ten Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels, der durch Beschluss einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ein­ge­führt wur­de. Der Fall betrifft prak­tisch Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, da die gesetz­li­chen Rege­lun­gen des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes (WEG) mit dem WEMoG geän­dert wur­den und heu­te nicht mit mit der Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung erfol­gen müs­sen, son­dern über einen Mehr­heits­be­schluss mög­lich sind..

    Hintergründe

    In der betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft wur­de ursprüng­lich ver­ein­bart, dass die Eigen­tü­mer bestimm­ter Ein­hei­ten – in die­sem Fall Dach­ge­schoss­woh­nun­gen – bis zum Anschluss an Ver- und Ent­sor­gungs­lei­tun­gen von Kos­ten für Haus­geld und Instand­hal­tungs­rück­la­gen befreit sind. Die­ser Sta­tus wur­de in der Tei­lungs­er­klä­rung festgehalten.

    Am 23. Juni 2021 beschloss die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung jedoch, die Kos­ten nach einem neu­en Schlüs­sel auf alle Eigen­tü­mer ent­spre­chend ihrer Mit­ei­gen­tums­an­tei­le umzu­le­gen. Die­ser Beschluss wur­de bestands­kräf­tig und in den Wirt­schafts­plä­nen für die fol­gen­den Jah­re umgesetzt.

    Worüber wurde gestritten?

    Die Eigen­tü­mer der betrof­fe­nen Dach­ge­schoss­woh­nung fühl­ten sich durch die geän­der­te Rege­lung benach­tei­ligt und klag­ten gegen die Beschlüs­se, die auf den neu­en Ver­tei­lungs­schlüs­sel basier­ten. Sie argu­men­tier­ten, dass die ursprüng­li­che Kos­ten­be­frei­ung wei­ter­hin gel­te und der Beschluss der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung nicht recht­mä­ßig sei.

    Das Amts­ge­richt Schö­ne­berg wies die Kla­ge ab, das Land­ge­richt Ber­lin erklär­te die Beschlüs­se jedoch für ungül­tig. Der BGH wur­de letzt­lich ange­ru­fen, um die Rechts­la­ge abschlie­ßend zu klären.

    Urteil des Gerichts

    Der BGH ent­schied zuguns­ten der beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und stell­te das Urteil des Amts­ge­richts wie­der her. Das Gericht beton­te, dass die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kom­pe­tenz hat, bestehen­de Kos­ten­re­ge­lun­gen zu ändern. Dies gilt auch dann, wenn bestimm­te Eigen­tü­mer erst­mals an Kos­ten betei­ligt wer­den, von denen sie zuvor aus­ge­nom­men waren.

    Begründung des Urteils

    Das Gericht hob her­vor, dass der Gesetz­ge­ber mit der Ein­füh­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­mo­der­ni­sie­rungs­ge­set­zes (WEMoG) die Mög­lich­kei­ten zur Ände­rung von Kos­ten­ver­tei­lun­gen erwei­tert hat.

    1. Bestands­kraft des Beschlus­ses: Ein Beschluss über die Ände­rung des Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels ist bestands­kräf­tig, wenn er nicht erfolg­reich ange­foch­ten wurde.
    2. Mate­ri­el­le Kon­trol­le: Die gesetz­li­che Öff­nungs­klau­sel in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt es, bestehen­de Kos­ten­re­ge­lun­gen auch gegen den Wil­len ein­zel­ner Eigen­tü­mer zu ändern.
    3. Treu­wid­rig­keit: Ein­wän­de gegen die Zumut­bar­keit der Kos­ten­be­tei­li­gung kön­nen nur im Rah­men einer Anfech­tungs­kla­ge gegen den ursprüng­li­chen Beschluss vor­ge­bracht werden.

    Bedeutung für die Zukunft

    Das Urteil hat weit­rei­chen­de Kon­se­quen­zen für Wohnungseigentümergemeinschaften:

    • Fle­xi­bi­li­tät bei Kos­ten­ver­tei­lun­gen: Gemein­schaf­ten kön­nen ihre Kos­ten­re­ge­lun­gen ein­fa­cher anpas­sen, ohne an älte­re Ver­ein­ba­run­gen gebun­den zu sein.
    • Rechts­klar­heit: Die Ent­schei­dung bestä­tigt, dass Beschlüs­se über Kos­ten­än­de­run­gen nicht ohne Wei­te­res ange­foch­ten wer­den können.
    • Pflich­ten der Eigen­tü­mer: Eigen­tü­mer soll­ten auf­merk­sam an Ver­samm­lun­gen teil­neh­men und recht­zei­tig Ein­spruch gegen Beschlüs­se ein­le­gen, um Nach­tei­le zu vermeiden.

    Das Urteil des BGH (Az. V ZR 239/23) unter­streicht die Bedeu­tung einer sorg­fäl­ti­gen Pla­nung und Abstim­mung in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten. Es zeigt, wie ent­schei­dend die Bestands­kraft von Beschlüs­sen für die recht­li­che und finan­zi­el­le Gestal­tung ist. Für Eigen­tü­mer und Haus­ver­wal­ter bedeu­tet dies, dass sie die gesetz­li­chen Neue­run­gen des WEMoG genau ken­nen soll­ten, um rechts­si­cher zu handeln.

    (BGH-Urteil v. 15.11.2024 Az. V ZR 239/23)