• BGH-Urteil: Mieterhöhung bei Mischmietverhältnissen

    Die Miet­erhö­hung bei Mischmiet­ver­hält­nis­sen” wur­de durch ein aktu­el­les BGH-Urteil kon­kre­ti­siert. Am 22. Okto­ber 2024 ent­schied der BGH über die Zuläs­sig­keit einer Miet­erhö­hung für eine Woh­nung mit einem Tief­ga­ra­gen-Stell­platz im Rah­men eines ein­heit­li­chen Mietverhältnisses.

    Hin­ter­grün­de

    Im vor­lie­gen­den Fall hat­te eine Ver­mie­te­rin aus Mün­chen ihre Mie­ter auf Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Net­to­kalt­mie­te für eine Woh­nung mit Stell­platz ver­klagt. Die Mie­ter bewoh­nen eine 93,67 m² gro­ße Woh­nung, die den Grund­sät­zen der ein­kom­mens­ori­en­tier­ten För­de­rung unter­liegt. Die Ver­mie­te­rin woll­te die Mie­te an die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te anpas­sen und ver­lang­te eine Erhö­hung der Gesamt­mie­te von 1.112,43 € auf 1.237,79 €.

    Worüber wurde gestritten?

    Die Streit­punk­te bezo­gen sich auf zwei Kernfragen:

    1. Ob die Erhö­hung der Mie­te für den sepa­rat aus­ge­wie­se­nen Stell­platz im Rah­men der Rege­lun­gen der §§ 558 ff. BGB zuläs­sig ist.
    2. Ob das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen for­mell wirk­sam und mate­ri­ell begrün­det ist.

    Das Amts­ge­richt hat­te zunächst ent­schie­den, dass die Erhö­hung der Stell­platz­mie­te unzu­läs­sig sei, wäh­rend das Land­ge­richt Mün­chen I in der Beru­fung die Zuläs­sig­keit bejah­te. Die Mie­ter leg­ten dar­auf­hin Revi­si­on ein.

    Urteil des Gerichts

    Der BGH bestä­tig­te, dass eine Miet­erhö­hung für den Stell­platz in einem ein­heit­li­chen Miet­ver­hält­nis grund­sätz­lich zuläs­sig ist, wenn die Vor­aus­set­zun­gen der §§ 558 ff. BGB erfüllt sind. Das Gericht ent­schied, dass die Mie­ter der Erhö­hung um 7,50 € auf 57,50 € für den Stell­platz zustim­men müssen.

    Begründung des Urteils

    1. Ein­heit­li­ches Miet­ver­hält­nis: Der BGH stell­te klar, dass bei einem ein­heit­li­chen Miet­ver­trag über Woh­nung und Stell­platz die Vor­schrif­ten des Wohn­raum­miet­rechts anzu­wen­den sind. Ent­schei­dend sei der haupt­säch­li­che Nut­zungs­zweck, der hier auf Wohn­raum abzielte.
    2. For­mel­le Anfor­de­run­gen: Das Erhö­hungs­ver­lan­gen der Ver­mie­te­rin ent­sprach den for­mel­len Vor­ga­ben, da es nach­voll­zieh­ba­re Begrün­dun­gen ent­hielt. So wur­den für den Stell­platz vier Ver­gleichs­ob­jek­te her­an­ge­zo­gen, die die gefor­der­te Miet­erhö­hung stützen.
    3. Mate­ri­el­le Berech­ti­gung: Das Gericht sah die Erhö­hung als gerecht­fer­tigt an, da die neue Mie­te inner­halb der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lag. Zusätz­lich wur­de die Kap­pungs­gren­ze eingehalten.

    Bedeutung für die Zukunft

    • Klar­heit für Ver­mie­ter: Ver­mie­ter dür­fen Miet­erhö­hun­gen auch für Stell­plät­ze for­dern, sofern die­se Teil eines ein­heit­li­chen Miet­ver­hält­nis­ses sind. Dies schafft Rechtssicherheit.
    • Ver­ant­wor­tung der Mie­ter: Mie­ter soll­ten die for­mel­le und mate­ri­el­le Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens sorg­fäl­tig prüfen.
    • Pra­xis­re­le­vanz: Gera­de in gro­ßen Städ­ten wie Mün­chen, wo der Stell­platz­be­darf hoch ist, bie­tet das Urteil Orientierung.

    Schlussbemerkung

    Das BGH-Urteil betont die Bedeu­tung der for­mel­len und mate­ri­el­len Anfor­de­run­gen bei Miet­erhö­hun­gen und schafft Klar­heit bei Mischmiet­ver­hält­nis­sen. Ver­mie­ter wie Mie­ter soll­ten ihre Rech­te und Pflich­ten ken­nen, um Strei­tig­kei­ten vorzubeugen.

    (BGH-Urteil v. 22.10.2024 Az. VIII ZR 249/23)