Die Mieterhöhung bei Mischmietverhältnissen” wurde durch ein aktuelles BGH-Urteil konkretisiert. Am 22. Oktober 2024 entschied der BGH über die Zulässigkeit einer Mieterhöhung für eine Wohnung mit einem Tiefgaragen-Stellplatz im Rahmen eines einheitlichen Mietverhältnisses.
Hintergründe
Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin aus München ihre Mieter auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für eine Wohnung mit Stellplatz verklagt. Die Mieter bewohnen eine 93,67 m² große Wohnung, die den Grundsätzen der einkommensorientierten Förderung unterliegt. Die Vermieterin wollte die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen und verlangte eine Erhöhung der Gesamtmiete von 1.112,43 € auf 1.237,79 €.
Worüber wurde gestritten?
Die Streitpunkte bezogen sich auf zwei Kernfragen:
- Ob die Erhöhung der Miete für den separat ausgewiesenen Stellplatz im Rahmen der Regelungen der §§ 558 ff. BGB zulässig ist.
- Ob das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam und materiell begründet ist.
Das Amtsgericht hatte zunächst entschieden, dass die Erhöhung der Stellplatzmiete unzulässig sei, während das Landgericht München I in der Berufung die Zulässigkeit bejahte. Die Mieter legten daraufhin Revision ein.
Urteil des Gerichts
Der BGH bestätigte, dass eine Mieterhöhung für den Stellplatz in einem einheitlichen Mietverhältnis grundsätzlich zulässig ist, wenn die Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB erfüllt sind. Das Gericht entschied, dass die Mieter der Erhöhung um 7,50 € auf 57,50 € für den Stellplatz zustimmen müssen.
Begründung des Urteils
- Einheitliches Mietverhältnis: Der BGH stellte klar, dass bei einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Stellplatz die Vorschriften des Wohnraummietrechts anzuwenden sind. Entscheidend sei der hauptsächliche Nutzungszweck, der hier auf Wohnraum abzielte.
- Formelle Anforderungen: Das Erhöhungsverlangen der Vermieterin entsprach den formellen Vorgaben, da es nachvollziehbare Begründungen enthielt. So wurden für den Stellplatz vier Vergleichsobjekte herangezogen, die die geforderte Mieterhöhung stützen.
- Materielle Berechtigung: Das Gericht sah die Erhöhung als gerechtfertigt an, da die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Zusätzlich wurde die Kappungsgrenze eingehalten.
Bedeutung für die Zukunft
- Klarheit für Vermieter: Vermieter dürfen Mieterhöhungen auch für Stellplätze fordern, sofern diese Teil eines einheitlichen Mietverhältnisses sind. Dies schafft Rechtssicherheit.
- Verantwortung der Mieter: Mieter sollten die formelle und materielle Begründung eines Mieterhöhungsverlangens sorgfältig prüfen.
- Praxisrelevanz: Gerade in großen Städten wie München, wo der Stellplatzbedarf hoch ist, bietet das Urteil Orientierung.
Schlussbemerkung
Das BGH-Urteil betont die Bedeutung der formellen und materiellen Anforderungen bei Mieterhöhungen und schafft Klarheit bei Mischmietverhältnissen. Vermieter wie Mieter sollten ihre Rechte und Pflichten kennen, um Streitigkeiten vorzubeugen.