Am 5. Juni 2024 hat der BGH ein wichtiges Urteil in einem Rechtsstreit zwischen einem Mieter und einer Vermieterin gefällt, die Frage betraf die Mietminderung nach behobenem Mangel an der Mietsache. Der Kläger, ein Mieter, verlangte die teilweise Rückzahlung der von ihm geleisteten Mieten aufgrund von Mängeln in der Mietsache. Konkret ging es um eine Rückforderung von insgesamt 613.886,84 Euro für die Jahre 2013 bis 2017. Die Vorinstanzen hatten die Vermieterin zur Zahlung von 5.222,72 Euro nebst Zinsen verurteilt, obwohl der Mangel, der diesen Betrag betraf, bereits Ende März 2016 behoben war.
Hintergründe
Der Streit begann, als der Mieter erhebliche Mängel in der gemieteten Einheit entdeckte. Diese Mängel führten zu einer Reduzierung der Nutzbarkeit der Einheit, was den Mieter dazu veranlasste, unter Vorbehalt die Miete weiter zu zahlen und später die Rückerstattung zu fordern. Im Jahr 2016 wurde ein spezifischer Mangel behoben, dennoch setzte das Landgericht München I in seinem Urteil die Mietminderung für den Zeitraum fort, in dem der Mangel bereits behoben war.
Worüber wurde gestritten
Die Hauptstreitpunkte waren:
- Die Höhe der Mietminderung aufgrund der behaupteten Mängel.
- Die Frage, ob die Minderung auch nach der Behebung des Mangels fortgesetzt werden darf.
- Die rechtliche Bewertung des Anspruchs auf Rückerstattung der Miete nach Mangelbeseitigung.
Urteil des Gerichts
Der BGH hob das Urteil des Oberlandesgerichts München teilweise auf und verwies den Fall zur neuen Verhandlung zurück. Die Revision der Beklagten (Vermieterin) wurde zugelassen und führte zur Aufhebung des Beschlusses im Hinblick auf die Zahlung von 5.222,72 Euro nebst Zinsen. Die restlichen Forderungen des Mieters blieben unberührt.
Begründung des Urteils
Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass das Berufungsgericht den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör verletzt hatte. Konkret wurde der Vortrag der Beklagten, dass der Mangel bereits Ende März 2016 behoben war, nicht ausreichend berücksichtigt. Das Berufungsgericht hätte diese Tatsache bei der Bestimmung der Mietminderung für den Monat April 2016 einbeziehen müssen. Somit war die Fortsetzung der Minderung für den Zeitraum nach der Mangelbeseitigung nicht gerechtfertigt.
Bedeutung für die Zukunft
Die Entscheidung hat weitreichende Folgen für zukünftige Mietrechtsstreitigkeiten. Das BGH-Urteil stellt klar das Mietminderung nach behobenem Mangel nicht möglich sind. Eine Mietminderung ist nur für den Zeitraum gerechtfertigt, in dem tatsächlich ein Mangel vorliegt. Wird der Mangel behoben, endet auch das Recht zur Mietminderung. Diese Klarstellung stärkt die Rechte der Vermieter und sorgt für mehr Rechtssicherheit in Mietverhältnissen.
Das Urteil des BGH setzt wichtige Maßstäbe für die Behandlung von Mietminderungen und Rückforderungen. Vermieter und Mieter sollten dieses Urteil als Grundlage nehmen, um ihre Rechte und Pflichten besser zu verstehen und zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden.