Das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) wirft ein Licht auf die for­mel­len Anfor­de­run­gen an Miet­erhö­hungs­er­klä­run­gen nach Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men gemäß § 559b BGB. Die­ses Urteil hat weit­rei­chen­de Impli­ka­tio­nen für Haus­ver­wal­ter und Fach­leu­te in der Immo­bi­li­en­bran­che, die sich mit der kor­rek­ten Umset­zung von Miet­erhö­hun­gen nach Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men und Dritt­mit­tel­an­rech­nung aus­ein­an­der­set­zen. Das Urteil des BGH betont nicht nur die Bedeu­tung der trans­pa­ren­ten Dar­le­gung der Kos­ten, son­dern auch die Not­wen­dig­keit, Dritt­mit­tel gemäß § 559a BGB in die Berech­nung ein­zu­be­zie­hen. In die­sem Arti­kel wer­den wir die wesent­li­chen Aspek­te des Urteils ana­ly­sie­ren und die Aus­wir­kun­gen auf die Pra­xis der Miet­erhö­hung nach Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men diskutieren. 

Hin­ter­grund und Tatbestand

In dem vor­lie­gen­den Fall ging es um einen Mie­ter, der eine preis­freie Woh­nung in Ber­lin von der Beklag­ten gemie­tet hat­te. Die Beklag­te kün­dig­te eine Moder­ni­sie­rung der Woh­nung und des Gebäu­des an. Nach Abschluss der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men erhöh­te die Beklag­te die Mie­te des Mie­ters unter Bezug­nah­me auf die durch­ge­führ­ten Maß­nah­men und die ent­stan­de­nen Kos­ten. Der Mie­ter hielt die Miet­erhö­hung aus for­mel­len Grün­den für unwirk­sam und for­der­te die Rück­zah­lung der erhöh­ten Mie­te. Der Fall lan­de­te schließ­lich vor dem BGH.

For­mel­le Anfor­de­run­gen an die Mieterhöhungserklärung

Der BGH betont in sei­nem Urteil die Wich­tig­keit der trans­pa­ren­ten Dar­le­gung der Kos­ten für Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men in der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung. Beson­ders wenn der Ver­mie­ter meh­re­re par­al­lel durch­ge­führ­te Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men im Gebäu­de hat, müs­sen die Kos­ten den ein­zel­nen Maß­nah­men zuge­ord­net oder auf­ge­teilt wer­den. Dies gewähr­leis­tet, dass der Mie­ter nach­voll­zie­hen kann, wie sich die Gesamt­kos­ten zusam­men­set­zen und ob Kos­ten von ande­ren Maß­nah­men umge­legt wur­den. Ohne eine kla­re Auf­schlüs­se­lung der Kos­ten ist es für den Mie­ter nahe­zu unmög­lich, die Berech­nung der Miet­erhö­hung nach­zu­voll­zie­hen und zu überprüfen.

Dritt­mit­tel­an­rech­nung gemäß § 559a BGB

Ein wei­te­rer bedeu­ten­der Aspekt des Urteils betrifft die Anrech­nung von Dritt­mit­teln gemäß § 559a BGB. Die­se Rege­lung besagt, dass Kos­ten, die durch Zuschüs­se, zins­ver­bil­lig­te Dar­le­hen oder ande­re Dritt­mit­tel gedeckt sind, nicht auf den Mie­ter umge­legt wer­den dür­fen. Der BGH hebt her­vor, dass die Erläu­te­rung der Miet­erhö­hung auch die Anrech­nung von Dritt­mit­teln gemäß § 559a BGB umfas­sen muss. Dies stellt sicher, dass der Mie­ter den Umfang der Miet­erhö­hung in Bezug auf die in Anspruch genom­me­nen Dritt­mit­tel nach­voll­zie­hen kann.

Aus­wir­kun­gen auf die Praxis

Für Haus­ver­wal­ter und Exper­ten in der Immo­bi­li­en­bran­che hat das Urteil des BGH kla­re Impli­ka­tio­nen. Es ist von ent­schei­den­der Bedeu­tung, bei der For­mu­lie­rung von Miet­erhö­hungs­er­klä­run­gen nach Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men äußers­te Sorg­falt wal­ten zu las­sen. Die Auf­schlüs­se­lung der Kos­ten sowie die kla­re Dar­le­gung von Dritt­mit­teln sind essen­ti­ell, um die recht­li­che Wirk­sam­keit der Miet­erhö­hung zu gewähr­leis­ten und mög­li­che Strei­tig­kei­ten zu ver­mei­den. Die Pra­xis der Miet­erhö­hung soll­te sich daher an den Vor­ga­ben des BGH-Urteils orientieren.

(BGH Urteil v. 19.07.2023 Az. VIII ZR 416/21)