Ein neues BGH-Urteil klärt die wichtige Frage, wann genau der Rückerhalt der Mietsache die Verjährung von Schadensersatzansprüchen in Gang setzt. Im Mittelpunkt steht dabei die Übergabe der Schlüssel durch den Mieter. Der Vermieter wollte die Mietsache aber nicht zurücknehmen, da dass Mietverhältnis nach seiner Meinung noch nicht beendet war.
Was ist passiert?
Im vorliegenden Fall hatte ein gewerblicher Mieter die gemieteten Flächen trotz Uneinigkeit über das Mietende zum Jahresende verlassen. Die Schlüssel wurden am 31. Dezember 2020 kurzerhand in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen. Der Vermieter protestierte jedoch wenige Tage später ausdrücklich gegen diese Art der Rückgabe.
Hintergründe zum Rückerhalt der Mietsache
Der Vermieter machte später umfangreiche Schadensersatzansprüche geltend, da er Mängel und Schäden an den Räumlichkeiten feststellte. Da der Mietvertrag offiziell erst Monate später endete, sah er die verfrühte Schlüsselübergabe als nicht ordnungsgemäß an und forderte daher entsprechende Kostenübernahmen von über 32.000 Euro.
Worüber wurde beim Rückerhalt der Mietsache gestritten?
Im Zentrum des Rechtsstreits stand, ob der Zeitpunkt des Einwurfs der Schlüssel als “Rückerhalt der Mietsache” gilt und damit die sechsmonatige Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt. Die Beklagte argumentierte, dass jegliche Schadensersatzansprüche bereits verjährt seien, da die Schlüsselübergabe schon lange erfolgt war.
Urteil des Gerichts zum Rückerhalt der Mietsache
Der Bundesgerichtshof bestätigte in seinem Urteil XII ZR 96/23 die Entscheidungen der Vorinstanzen. Demnach setzte der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche in Gang.
Begründung des Urteils zum Rückerhalt der Mietsache
Der BGH stellte klar, dass der Rückerhalt der Mietsache nicht unbedingt eine formale Übergabe voraussetzt. Vielmehr reicht es aus, wenn der Vermieter tatsächlich die Möglichkeit erhält, die Mietsache ungestört zu untersuchen. Entscheidend ist hierbei die Besitzänderung, die mit dem Einwurf der Schlüssel eintrat. Eine fehlende Bereitschaft des Vermieters, die Schlüssel entgegenzunehmen, hindert den Beginn der Verjährung nicht.
Bedeutung für die Zukunft beim Rückerhalt der Mietsache
Dieses Urteil setzt wichtige Impulse für die Praxis im Mietrecht. Vermieter sollten nun unbedingt berücksichtigen, dass auch ein unfreiwilliger Erhalt der Schlüssel Verjährungsfristen auslösen kann. Um Rechtsnachteile zu vermeiden, empfiehlt es sich, bei umstrittenen Rückgaben zügig Maßnahmen zur Hemmung der Verjährung einzuleiten. Mit dem BGH-Urteil steht fest mit dem Rückerhalt der Schlüssel ist auch die Mietsache zurückgegeben und die Verjährung beginnt.
Das Urteil zeigt einmal mehr die Dringlichkeit klarer Übergabevereinbarungen und Dokumentationen zwischen Vermietern und Mietern. Gerade gewerbliche Vermieter und Immobilienverwalter sollten ihre Prozesse entsprechend anpassen, um ungewollte rechtliche Nachteile zu vermeiden.