Am 23. Okto­ber 2024 ent­schied der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) im Fall einer Ber­li­ner Ver­mie­te­rin und ihren Mie­tern, dass eine Schon­frist­zah­lung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ledig­lich die frist­lo­se, nicht jedoch die ordent­li­che Kün­di­gung hei­len kann. Die Mie­ter hat­ten ihre Woh­nung seit 1994 gemie­tet, jedoch mehr­fach Miet­zah­lun­gen ver­säumt. Dar­auf­hin kün­dig­te die Ver­mie­te­rin das Miet­ver­hält­nis frist­los und hilfs­wei­se ordent­lich. Die Miet­rück­stän­de wur­den spä­ter voll­stän­dig aus­ge­gli­chen. Trotz­dem zog sich der Streit bis vor den BGH.

Hintergründe

Grund­la­ge des Streits war die Fra­ge, ob eine Schon­frist­zah­lung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine ordent­li­che Kün­di­gung ver­hin­dern kann. Die gesetz­li­che Rege­lung erlaubt es Mie­tern, durch Beglei­chung rück­stän­di­ger Mie­ten inner­halb einer bestimm­ten Frist eine frist­lo­se Kün­di­gung unwirk­sam zu machen. Die Ver­mie­te­rin argu­men­tier­te jedoch, dass dies nicht auf eine hilfs­wei­se erklär­te ordent­li­che Kün­di­gung zutref­fen dürfe.

Worüber wurde gestritten?

Im Kern ging es um die Reich­wei­te der gesetz­li­chen Schon­frist­re­ge­lung. Wäh­rend die Mie­ter sich auf den Schutz durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB berie­fen, bestand die Ver­mie­te­rin dar­auf, dass die ordent­li­che Kün­di­gung recht­mä­ßig sei. Die Vor­in­stan­zen ent­schie­den unter­schied­lich: Das Amts­ge­richt Kreuz­berg gab der Ver­mie­te­rin recht, das Land­ge­richt Ber­lin wies die Kla­ge jedoch ab.

Urteil des Gerichts

Der BGH ent­schied zuguns­ten der Ver­mie­te­rin. Das Gericht hob das Urteil des Land­ge­richts auf und stell­te klar, dass eine Schon­frist­zah­lung ledig­lich die frist­lo­se Kün­di­gung betrifft. Die ordent­li­che Kün­di­gung bleibt hier­von unbe­rührt, wenn die Kün­di­gung auf den­sel­ben Miet­rück­stän­den beruht.

Begründung des Urteils

Das Gericht argu­men­tier­te, dass der Wort­laut und der gesetz­ge­be­ri­sche Wil­le kei­ne Ana­lo­gie zwi­schen frist­lo­ser und ordent­li­cher Kün­di­gung zulas­sen. Zudem bestä­tig­te der BGH, dass die Schon­frist­zah­lung nicht auto­ma­tisch zur Hei­lung einer ordent­li­chen Kün­di­gung führt, da dies den Rege­lun­gen des § 573 BGB widerspräche.

Bedeutung für die Zukunft

Die­ses Urteil stärkt die Rech­te von Ver­mie­tern bei ordent­li­chen Kün­di­gun­gen. Für Mie­ter bedeu­tet dies, dass selbst die Beglei­chung von Miet­rück­stän­den inner­halb der Schon­frist kei­ne abso­lu­te Sicher­heit vor Kün­di­gun­gen bie­tet. Ver­mie­ter kön­nen nun unter bestimm­ten Umstän­den trotz Schon­frist­zah­lung eine ordent­li­che Kün­di­gung durchsetzen.

Das BGH-Urteil schafft Klar­heit über die Gren­zen des Mie­ter­schut­zes und betont die Unab­hän­gig­keit der ordent­li­chen Kün­di­gung von der Schon­frist­re­ge­lung. Ver­mie­ter und Mie­ter soll­ten bei Miet­rück­stän­den früh­zei­tig auf eine Klä­rung hin­ar­bei­ten, um recht­li­che Kon­flik­te zu vermeiden.

BGH-Urteil v. 23.10.2024 Az. VIII ZR 106/23

Gleich­lau­ten­de Ent­schei­dung zu einem änhlich gela­ger­tem Fall:
BGH-Urteil v. 23.10.2024 Az. VIII ZR 177/23