Der BGH hat in einem aktu­el­len Urteil über die Teil­an­fech­tung von Abrech­nungs­er­geb­nis­sen den soge­nann­ten Abrech­nungs­spit­zen ent­schie­den. Strit­tig war die Behand­lung der Erhal­tungs­rück­la­ge in der Haus­geld­ab­rech­nung. Ein aktu­el­les Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs schafft nun Klar­heit dar­über, wie Ent­nah­men zu behan­deln sind. Damit hat der Bun­des­ge­richts­hof die bis­he­ri­ge Rechts­auf­fas­sung grund­le­gend geändert.

Was ist passiert?

In einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung am 8. Dezem­ber 2022 beschloss eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, Abrech­nungs­spit­zen (Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung) für das Jahr 2020 fest­zu­le­gen. Dabei wur­de eine Ent­nah­me von 10.000 Euro aus der Erhal­tungs­rück­la­ge ver­teilt. Die betrof­fe­ne Gemein­schaft hat­te 2017 zunächst eine Ent­nah­me von 10.000 Euro beschlos­sen, um Zah­lungs­rück­stän­de aus­zu­glei­chen. Nach­dem die­ser Betrag wie­der zurück­ge­zahlt wor­den war, wur­de er erneut in die Abrech­nung für 2020 ein­be­zo­gen und ver­teilt. Eine Eigen­tü­me­rin klag­te gegen die­sen Beschluss, da sie die erneu­te Umla­ge des bereits finan­zier­ten Betrags als unge­recht empfand.

Worüber wurde bei den Abrechnungsspitzen gestritten?

Kern des Streits war, ob die Rück­la­ge von 10.000 Euro, die bereits ein­mal finan­ziert wor­den war, noch­mals auf die Eigen­tü­mer ver­teilt wer­den durf­te. Die Klä­ge­rin sah dar­in eine unge­recht­fer­tig­te Dop­pel­be­las­tung, wäh­rend die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft den Vor­gang als legi­tim betrachtete.

Das Urteil

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied im Urteil vom 11. April 2025 (Az. V ZR 96/24), dass die Abrech­nung inso­weit für ungül­tig erklärt wird, als die Ent­nah­me von 10.000 Euro aus der Erhal­tungs­rück­la­ge in die Abrech­nungs­spit­ze ein­ge­flos­sen ist. Der Beschluss wur­de teil­wei­se auf­ge­ho­ben, da die­ser Feh­ler rech­ne­risch selb­stän­dig und klar abgrenz­bar war.

Begründung des Urteils zur Teilanfechtung

Die Begrün­dung des BGH ist ein­deu­tig: Ent­nah­men aus der Erhal­tungs­rück­la­ge sind ver­tei­lungs­neu­tral. Sol­che Beträ­ge dür­fen nicht erneut in Abrech­nungs­spit­zen berück­sich­tigt wer­den, da sonst eine unzu­läs­si­ge dop­pel­te Belas­tung der Eigen­tü­mer ent­steht. Das Gericht stell­te klar, dass aus­schließ­lich neue Aus­ga­ben über Abrech­nungs­spit­zen ver­teilt wer­den dürfen.

Bedeutung für die Zukunft

Die­ses Urteil schafft kla­re Richt­li­ni­en für die zukünf­ti­ge Ver­wal­tungs­pra­xis. Es schützt Eigen­tü­mer vor Dop­pel­be­las­tun­gen und defi­niert prä­zi­se, wie Rück­la­gen in Jah­res­ab­rech­nun­gen zu behan­deln sind. Zudem ver­deut­lich­te der BGH, dass Teil­an­fech­tun­gen von Abrech­nungs­be­schlüs­sen wei­ter­hin mög­lich sind, sofern ein­zel­ne Feh­ler klar abgrenz­bar sind.

• Rechts­kraft des übri­gen Beschlus­ses: Der feh­ler­freie Teil der Abrech­nung bleibt wirk­sam und durchsetzbar.
• Deut­li­che Redu­zie­rung der Ver­fah­rens­kos­ten: Statt die gesam­te Jah­res­ab­rech­nung anzu­fech­ten, beschränkt sich der Streit­wert künf­tig auf den Wert des kon­kre­ten Einzelfehlers.
• Haf­tungs­ent­las­tung für Ver­wal­ter: Auch die mög­li­che Haf­tung der Ver­wal­tung beschränkt sich künf­tig nur noch auf den jewei­li­gen Einzelfehler.

Schlussbemerkung

Das Urteil zeigt erneut, wie wich­tig eine sorg­fäl­ti­ge Buch­füh­rung und trans­pa­ren­te Kom­mu­ni­ka­ti­on inner­halb von Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten ist. Eigen­tü­mer und Haus­ver­wal­ter soll­ten die Kon­se­quen­zen des Urteils, einer mög­li­chen Teil­an­fech­tung von Abrech­nungs­spit­zen, genau beach­ten, denn neben den Vor­tei­len wie gerin­ge­re Haf­tungs­ri­si­ken für den Ver­wal­ter oder gerin­ge­rer Pro­zess­kos­ten, sinkt auch das Kla­ge- und Pro­zess­ri­si­ko für mög­li­che Anfechtungsklagen.

(BGH-Urteil v. 11.4.2025 Az. V ZR 96/24)