Ein BGH-Urteil? Nein, gleich vier aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs beschäftigen sich mit der Frage, wann liegt eine energetische Modernisierung vor, und unter welchen Voraussetzungen eine Modernisierungsumlage erhoben werden können.
Was ist passiert?
In mehreren Fällen ersetzten Vermieter alte Heizungsanlagen durch moderne Heizungen und führten hydraulische Abgleiche durch. Daraufhin erhöhten sie die Mieten (Modernisierungsumlage) und begründeten dies mit energetischen Modernisierungen. Die betroffenen Mieter bestritten jedoch die tatsächliche Energieeinsparung und klagten auf Rückzahlung der aus ihrer Sicht unrechtmäßig erhöhten Mieten.
Hintergründe zur energetischen Modernisierung
Gemäß § 555b Nr. 1 BGB ist eine energetische Modernisierung dann gegeben, wenn durch bauliche Veränderungen nachhaltig Endenergie eingespart wird. Diese Regelung erlaubt Vermietern, Modernisierungskosten in Form einer Modernisierungsumlage als Mieterhöhung auf die Mieter umzulegen. In der Praxis kommt es häufig zu Auseinandersetzungen darüber, ob die Maßnahmen tatsächlich zu messbaren und nachhaltigen Energieeinsparungen führen.
Worüber wurde gestritten?
Die zentralen Streitpunkte waren in allen Verfahren ähnlich: Die Mieter bestritten, dass durch den Austausch der Heizungsanlage eine nachhaltige Reduzierung des Energieverbrauchs erfolgt sei. Insbesondere kritisierten sie, dass der Verbrauch in den Folgejahren nach der Modernisierung keine deutlichen oder dauerhaft niedrigeren Werte aufwies. Die Gerichte mussten daher klären, nach welchen Kriterien eine nachhaltige Einsparung von Endenergie festzustellen ist.
Urteile des Gerichts zur energetischen Modernisierung
Der Bundesgerichtshof entschied in vier parallelen Verfahren (BGH-Urteile v. 26.03.2025, Az. VIII ZR 280/23, VIII ZR 281/23, VIII ZR 282/23 und VIII ZR 283/23), dass die Urteile des Landgerichts Bremen aufzuheben und zur erneuten Entscheidung zurückzuverweisen sind. Die Vorinstanzen hatten ausschließlich auf tatsächliche Verbrauchswerte über mehrere Jahre abgestellt und dabei wichtige rechtliche Aspekte nicht berücksichtigt. Das BGH-Urteil fällt jedes Mal gleich aus und erläutert erstmals, wann eine Mieterhöhung nach energetische Modernisierung möglich ist.
Begründung der Urteile zur energetischen Modernisierung
Der BGH stellte klar, dass bei der Bewertung einer energetischen Modernisierung nicht ausschließlich tatsächliche Verbrauchswerte relevant sind. Vielmehr sei entscheidend, ob zum Zeitpunkt der Modernisierung (ex ante) eine technisch begründbare und dauerhaft messbare Energieeinsparung erwartet werden konnte. Dabei könnten auch anerkannte Pauschalwerte herangezogen werden. Der BGH kritisierte insbesondere, dass die Gerichte zuvor unrealistische Anforderungen an die Vermieter hinsichtlich der Nachweisführung gestellt hätten.
Bedeutung der BGH-Urteile für die Zukunft
Die Entscheidungen des BGH geben Vermietern klare rechtliche Leitlinien, welche Anforderungen an den Nachweis einer energetischen Modernisierung zu stellen sind. Sie müssen nicht rückwirkend exakte Verbrauchsdaten vorlegen, sondern können eine technisch fundierte Prognose vorlegen. Dies schafft für Eigentümer, Verwalter und Vermieter eine verbesserte Planungssicherheit und ermöglicht eine effizientere Umsetzung energetischer Modernisierungen.
Die aktuellen Entscheidungen stärken die Rechtsklarheit im Mietrecht bei energetischen Modernisierungen. Sie helfen dabei, eine energetische Modernisierung klarer einzuordnen und klären wann eine Mieterhöhung zulässig ist, Mieter und Vermieter können dabei auf dieses BGH-Urteil zurückgreifen.
BGH-Urteil v. 26.03.2025 Az. VIII ZR 280/23
BGH-Urteil v. 26.03.2025 Az. VIII ZR 281/23