Ein neues BGH-Urteil sorgt für Klarheit. Es betrifft viele Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter. Der Fall dreht sich um eine Dachsanierung und die Verwalterhaftung bei der Bauüberwachung. Es ging um viel Geld. Das BGH-Urteil schafft nun Klarheit bei der Verwalterhaftung bei der Bauüberwachung.
Der Tenor:
Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, ge-hört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlun-gen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.
- Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflicht-widrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen her-vorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und ge-gebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Woh-nungseigentümer.
- Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann.
- Ist dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunter-nehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden ne-ben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemein-schaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.
Hintergrund der Entscheidung
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft war betroffen. Sie hatte große Pläne. Doch es kam zu Problemen. Der Verwalter hatte viel bezahlt. Am Ende blieben Mängel.
Die Rolle des Verwalters
Er muss wie ein Bauherr handeln. Seine Aufgaben sind umfangreich. Jede Zahlung muss er prüfen. Doch was, wenn er Fehler macht? Wann erfüllt er nicht die Pflichten ausreichender Bauüberwachung und wann greift die Verwalterhaftung?
Der Fall vor Gericht
Zuerst scheiterte die Gemeinschaft. Das Landgericht sah keinen Schaden. Doch der BGH sah das anders. Der Fall muss neu verhandelt werden.
Was bedeutet das BGH-Urteil?
Es setzt klare Regeln. Verwalter müssen genau hinsehen. Fehler bei Zahlungen sind kritisch. Doch nicht jeder Fehler führt zur Haftung.
Pflichten bei der Bauüberwachung
Überwachung ist ein Muss. Ohne Fachkenntnis muss beraten werden. Große Projekte erfordern Expertise. Die Gemeinschaft muss geschützt werden.
Wann entsteht ein Schaden?
Nicht jede Zahlung ist ein Problem. Es kommt auf die Gegenleistung an. Die Gemeinschaft muss Beweise bringen. Nicht immer ist der Verwalter schuld.
Die Bedeutung der Nachbesserung
Solange Nachbesserung möglich ist, besteht Hoffnung. Der Verwalter muss drängen. Erst wenn das scheitert, wird es kritisch.
Verwalterhaftung und Schadensersatz
Wenn alles scheitert, kommt die Haftung. Der Verwalter steht dann in der Verantwortung. Doch er kann Ansprüche weitergeben.
Fazit
Dieses Urteil ist ein Weckruf. Verwalter müssen vorsichtig sein. Wohnungseigentümer sollten informiert sein. Das BGH-Urteil bringt wichtige Klarheiten. Verwalter tragen große Verantwortung. Doch Fehler führen nicht automatisch zur Haftung. Entscheidend ist, wie mit Problemen umgegangen wird. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten aktiv sein. Gute Kommunikation und klare Vereinbarungen sind der Schlüssel. Dieser Fall zeigt, wie komplex das Thema ist. Doch er bietet auch die Chance, aus Fehlern zu lernen.