In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kam es zu Streit über die Kostenverteilung für die Sanierung einer Tiefgarage, das BGH-Urteil musste die Frage beantworten: Wer zahlt für die Tiefgarage? Die Gemeinschaft der Eigentümer hatte beschlossen, dass alle Eigentümer die Sanierungskosten nach Miteigentumsanteilen tragen sollen. Eine Wohnungseigentümerin ohne Stellplatz klagte dagegen.
Hintergründe
Die Teilungserklärung der WEG aus dem Jahr 1971 enthielt eine objektbezogene Kostentrennung. Danach sollten nur Eigentümer mit Sondernutzungsrechten an Stellplätzen für die Tiefgaragenkosten aufkommen. Dennoch beschloss die Eigentümergemeinschaft in einer Versammlung im April 2022, die Kosten der Tiefgaragensanierung auf alle Eigentümer umzulegen. Zur Finanzierung der Maßnahmen wurde beschlossen, einen Teil der Erhaltungskosten aus der Erhaltungsrücklage zu entnehmen und den verbleibenden Betrag über eine Sonderumlage gemäß den jeweiligen Miteigentumsanteilen aufzubringen. Dadurch sollten auch Eigentümer ohne Stellplatz, die bislang von derartigen Kosten befreit waren, zur Finanzierung herangezogen werden.
Worüber wurde gestritten?
Die klagende Eigentümerin argumentierte, dass sie nie für die Tiefgarage aufkommen musste und ihr keine Kosten aufgebürdet werden dürften. Sie sah in der neuen Kostenverteilung einen Verstoß gegen die bisherige Regelung und klagte gegen die Beschlüsse der WEG.
Das BGH-Urteil Wer zahlt für die Tiefgarage?
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 14. Februar 2025, dass die angegriffenen Beschlüsse nichtig seien und hob das vorherige Urteil des Landgerichts Braunschweig auf. Das Verfahren wurde zur erneuten Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Begründung des Urteils
Der BGH stellte fest, dass eine objektbezogene Kostentrennung für Erhaltungskosten einer Tiefgarage grundsätzlich angemessen ist. Eine abweichende Kostenverteilung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, es sei denn, es gibt einen sachlichen Grund für die Beteiligung aller Eigentümer. Ein solcher Grund konnte hier nicht festgestellt werden. Daher waren die Beschlüsse nichtig.
Bedeutung für die Zukunft
Das Urteil stellt klar, dass eine von der Gemeinschaftsordnung vorgesehene objektbezogene Kostentrennung nicht ohne sachlichen Grund aufgehoben werden darf. WEGs sollten daher prüfen, ob eine Neuverteilung von Kosten rechtlich Bestand haben kann. Künftige Streitigkeiten über die Verteilung von Erhaltungskosten dürften sich an dieser Entscheidung orientieren.
Dieses Urteil stärkt die Rechtssicherheit für Wohnungseigentümer und zeigt, dass Änderungen an der Kostenverteilung gut begründet sein müssen. Eigentümergemeinschaften sollten Beschlüsse zur Umlage von Kosten gründlich prüfen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.