Am 19. Juli 2024 entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Eigentümergemeinschaft über die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses zur Errichtung von Gartenhütten auf gemeinschaftlichem Eigentum. Der Beschluss erlaubte einzelnen Wohnungseigentümern, auf eigene Kosten Gartenhütten zu errichten und eine Nutzungsentschädigung (Kompensationszahlungen) an die anderen Eigentümer zu zahlen. Ein Mitglied der Gemeinschaft klagte auf Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses und hatte teilweise erfolg.
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 können bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum leichter beschlossen werden. Die Frage, wie solche Beschlüsse mit bestehenden Vereinbarungen und Nutzungsregelungen vereinbar sind, bleibt jedoch umstritten. Im vorliegenden Fall hatte die Gemeinschaft eine Fläche zuvor für Mülltonnen vorgesehen, beschloss aber später, dort Gartenhütten zu erlauben.
Worüber wurde gestritten?
Im Mittelpunkt stand die Frage, ob der Beschluss der Eigentümerversammlung nichtig ist, weil die geplante Nutzung der Fläche für Gartenhütten eine faktische Abweichung von der ursprünglichen Nutzungsvereinbarung darstellt. Zudem wurde diskutiert, ob die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft ausreicht, um Zahlungen zwischen einzelnen Eigentümern verbindlich festzulegen.
Urteil des Gerichts
Der BGH erklärte den Beschluss teilweise für nichtig. Während die Genehmigung zur Errichtung der Gartenhütten rechtlich zulässig war, fehlt der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz, direkte Kompensationszahlungen zwischen den Eigentümern zu beschließen.
Begründung des Urteils
Der BGH führte aus, dass die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen beschließen können, auch wenn diese die vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums einschränken. Solche Beschlüsse dürfen jedoch nicht die Kompetenzen der Eigentümergemeinschaft überschreiten. Die Festlegung direkter Zahlungsansprüche zwischen Eigentümern ist gesetzlich nicht vorgesehen und daher unzulässig.
Bedeutung für die Zukunft
Das Urteil unterstreicht die Grenzen der Beschlusskompetenz von Eigentümergemeinschaften. Während bauliche Veränderungen unter erleichterten Bedingungen beschlossen werden können, sind Eingriffe in die finanzielle Autonomie der Mitglieder rechtlich stark eingeschränkt. Eigentümergemeinschaften sollten künftige Beschlüsse sorgfältig formulieren, um rechtliche Konflikte zu vermeiden.
Das Urteil zeigt, dass das reformierte WEG ein mächtiges Werkzeug für die Modernisierung von Wohnanlagen darstellt, aber auch klare Grenzen setzt. Eigentümer und Verwaltungen sollten sich über die rechtlichen Rahmenbedingungen im Klaren sein, um fehlerhafte Beschlüsse zu vermeiden.