Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein entscheidendes Urteil zur Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaften (GdWE) kürzlich veröffentlicht. Das BGH-Urteil vom Februar 2024 betrifft insbesondere die Rechte und Pflichten in Mehrhausanlagen, in denen weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften existieren. Die zentrale Frage war, wer die Mängelrechte und damit verbundene Prozessentscheidungen wahrnehmen darf, wer hat die Beschlusskompetenz? Die Gesamtgemeinschaft oder die einzelnen Untergemeinschaft.
Hintergründe des Falls
Die Klägerin, eine Bauträgerin, hatte ein Grundstück nach der Sanierung zweier Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Dabei entstanden zwei Untergemeinschaften, die jeweils aus mehreren Einheiten bestanden. Die Gemeinschaftsordnung sah vor, dass jede Untergemeinschaft unabhängig über bauliche Maßnahmen an ihren Gebäuden entscheiden durfte. Dies führte zu Streitigkeiten über die Mängel am Gemeinschaftseigentum.
Worüber streiten die Parteien?
Im Zentrum des Streits standen Mängel an einem der beiden Gebäude. Die Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer beschloss, die Mängelansprüche zentral zu verfolgen. Die Klägerin argumentierte, dass diese Kompetenz bei der Untergemeinschaft liegen müsse, da die Mängel nur eines der Gebäude betrafen. Weiterhin wurden Beschlüsse über die Prozessführung und die Finanzierung der Prozesskosten mittels Sonderumlage angefochten.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs
Der BGH wies die Revision der Klägerin ab und bestätigte die Beschlüsse der Gesamtgemeinschaft. Das Urteil besagt, dass die Gesamtgemeinschaft die alleinige Kompetenz besitzt, Mängelrechte zu vergemeinschaften und durchzusetzen. Dies gilt selbst dann, wenn die Mängel nur eine Untergemeinschaft betreffen. Die Entscheidung betont die Notwendigkeit einer einheitlichen Willensbildung, um eine effektive Durchsetzung der Ansprüche zu gewährleisten.
Gründe des Gerichts für seine Entscheidung
Der BGH führte mehrere Gründe für seine Entscheidung an:
- Gesetzliche Rahmenbedingungen: Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet werden. Dennoch bleibt die Gesamtgemeinschaft für die Vergemeinschaftung der Mängelrechte zuständig.
- Vermeidung von Rechtsunsicherheit: Eine einheitliche Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft verhindert Unsicherheiten und ineffektive Rechtsverfolgung.
- Schutz des Veräußerers: Ein gemeinschaftliches Vorgehen schützt den Veräußerer vor unterschiedlichen Ansprüchen verschiedener Untergemeinschaften, die letztlich nicht durchsetzbar wären.
- Klare Beschlusskompetenz: Die Kompetenz für die Vergemeinschaftung und die damit verbundene Prozessführung liegt allein bei der Gesamtgemeinschaft, da nur sie partei- und rechtsfähig ist.
- Interessen der Gemeinschaft: Die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erfordert eine gemeinschaftliche Willensbildung, um die Sachmängelansprüche effektiv durchzusetzen.
Das Urteil des BGH schafft Klarheit über die Kompetenzen in Wohnungseigentümergemeinschaften die Ihr Gemeinschaftseigentum in Untergemeinschaften verwalten. Es betont die Notwendigkeit einer einheitlichen Willensbildung und stärkt die Position der Gesamtgemeinschaft in der Durchsetzung von Mängelrechten. Dies ist ein wichtiger Schritt zur Vermeidung von Rechtsunsicherheiten und zur effektiven Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.