• BGH-Urteil zu Untergemeinschaften: Beschlusskompetenz im Fokus

    Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat ein ent­schei­den­des Urteil zur Kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten (GdWE) kürz­lich ver­öf­fent­licht. Das BGH-Urteil vom Febru­ar 2024 betrifft ins­be­son­de­re die Rech­te und Pflich­ten in Mehr­haus­an­la­gen, in denen weit­ge­hend ver­selbst­stän­dig­te Unter­ge­mein­schaf­ten exis­tie­ren. Die zen­tra­le Fra­ge war, wer die Män­gel­rech­te und damit ver­bun­de­ne Pro­zess­ent­schei­dun­gen wahr­neh­men darf, wer hat die Beschluss­kom­pe­tenz? Die Gesamt­ge­mein­schaft oder die ein­zel­nen Untergemeinschaft.

    Hintergründe des Falls

    Die Klä­ge­rin, eine Bau­trä­ge­rin, hat­te ein Grund­stück nach der Sanie­rung zwei­er Gebäu­de in Eigen­tums­woh­nun­gen auf­ge­teilt. Dabei ent­stan­den zwei Unter­ge­mein­schaf­ten, die jeweils aus meh­re­ren Ein­hei­ten bestan­den. Die Gemein­schafts­ord­nung sah vor, dass jede Unter­ge­mein­schaft unab­hän­gig über bau­li­che Maß­nah­men an ihren Gebäu­den ent­schei­den durf­te. Dies führ­te zu Strei­tig­kei­ten über die Män­gel am Gemeinschaftseigentum.

    Worüber streiten die Parteien?

    Im Zen­trum des Streits stan­den Män­gel an einem der bei­den Gebäu­de. Die Gesamt­ge­mein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer beschloss, die Män­gel­an­sprü­che zen­tral zu ver­fol­gen. Die Klä­ge­rin argu­men­tier­te, dass die­se Kom­pe­tenz bei der Unter­ge­mein­schaft lie­gen müs­se, da die Män­gel nur eines der Gebäu­de betra­fen. Wei­ter­hin wur­den Beschlüs­se über die Pro­zess­füh­rung und die Finan­zie­rung der Pro­zess­kos­ten mit­tels Son­der­um­la­ge angefochten.

    Das Urteil des Bundesgerichtshofs

    Der BGH wies die Revi­si­on der Klä­ge­rin ab und bestä­tig­te die Beschlüs­se der Gesamt­ge­mein­schaft. Das Urteil besagt, dass die Gesamt­ge­mein­schaft die allei­ni­ge Kom­pe­tenz besitzt, Män­gel­rech­te zu ver­ge­mein­schaf­ten und durch­zu­set­zen. Dies gilt selbst dann, wenn die Män­gel nur eine Unter­ge­mein­schaft betref­fen. Die Ent­schei­dung betont die Not­wen­dig­keit einer ein­heit­li­chen Wil­lens­bil­dung, um eine effek­ti­ve Durch­set­zung der Ansprü­che zu gewährleisten.

    Gründe des Gerichts für seine Entscheidung

    Der BGH führ­te meh­re­re Grün­de für sei­ne Ent­schei­dung an:

    1. Gesetz­li­che Rah­men­be­din­gun­gen: Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG kön­nen weit­ge­hend ver­selbst­stän­dig­te Unter­ge­mein­schaf­ten gebil­det wer­den. Den­noch bleibt die Gesamt­ge­mein­schaft für die Ver­ge­mein­schaf­tung der Män­gel­rech­te zuständig.
    2. Ver­mei­dung von Rechts­un­si­cher­heit: Eine ein­heit­li­che Beschluss­kom­pe­tenz der Gesamt­ge­mein­schaft ver­hin­dert Unsi­cher­hei­ten und inef­fek­ti­ve Rechtsverfolgung.
    3. Schutz des Ver­äu­ße­rers: Ein gemein­schaft­li­ches Vor­ge­hen schützt den Ver­äu­ße­rer vor unter­schied­li­chen Ansprü­chen ver­schie­de­ner Unter­ge­mein­schaf­ten, die letzt­lich nicht durch­setz­bar wären.
    4. Kla­re Beschluss­kom­pe­tenz: Die Kom­pe­tenz für die Ver­ge­mein­schaf­tung und die damit ver­bun­de­ne Pro­zess­füh­rung liegt allein bei der Gesamt­ge­mein­schaft, da nur sie par­tei- und rechts­fä­hig ist.
    5. Inter­es­sen der Gemein­schaft: Die ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums erfor­dert eine gemein­schaft­li­che Wil­lens­bil­dung, um die Sach­män­gel­an­sprü­che effek­tiv durchzusetzen.

    Das Urteil des BGH schafft Klar­heit über die Kom­pe­ten­zen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten die Ihr Gemein­schafts­ei­gen­tum in Unter­ge­mein­schaf­ten ver­wal­ten. Es betont die Not­wen­dig­keit einer ein­heit­li­chen Wil­lens­bil­dung und stärkt die Posi­ti­on der Gesamt­ge­mein­schaft in der Durch­set­zung von Män­gel­rech­ten. Dies ist ein wich­ti­ger Schritt zur Ver­mei­dung von Rechts­un­si­cher­hei­ten und zur effek­ti­ven Ver­wal­tung des Gemeinschaftseigentums.

    (BGH-Urteil v. 23.2.2024 Az. V ZR 132/23)