• BGH-Urteil zum Drittnutzer-Aufschlag in Pachtverträgen

    Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 17. April 2024 ein bedeu­ten­des Urteil gefällt, das kürz­lich ver­öf­fent­licht wur­de. Die Ent­schei­dung befasst sich mit den Zah­lungs­an­sprü­chen für einen Dritt­nut­zer-Auf­schlag aus einem Pacht­ver­trag für eine Kan­ti­ne. Das BGH-Urteil zum Dritt­nut­zer-Auf­schlag in Pacht­ver­trä­gen betraf die Ver­pflich­tung einer Päch­te­rin, einen Dritt­nut­zer-Auf­schlag zu zah­len. Das Urteil hat weit­rei­chen­de Kon­se­quen­zen für die Pra­xis von Pacht­ver­trä­gen, ins­be­son­de­re in Bezug auf die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung und die Rech­te und Pflich­ten der Vertragspartner.

    Hintergründe: Drittnutzer-Aufschlag im Pachtvertrag

    Der Klä­ger, Ver­päch­ter einer Kan­ti­ne, hat­te mit der Beklag­ten, der Päch­te­rin, einen Pacht­ver­trag geschlos­sen. Die­ser Ver­trag regel­te, dass die Kan­ti­ne sowohl von den Beschäf­tig­ten und Gäs­ten des Ver­päch­ters als auch von Dritt­nut­zern genutzt wer­den durf­te. Für die Nut­zung durch Dritt­nut­zer soll­te die Päch­te­rin einen zusätz­li­chen Auf­schlag erhe­ben, der zur Deckung der Betriebs­kos­ten die­nen sollte.

    Worüber wurde gestritten?

    Der Streit dreh­te sich um die Höhe und Berech­nung des Dritt­nut­zer-Auf­schlags. Der Klä­ger for­der­te von der Beklag­ten die Zah­lung eines Auf­schlags in Höhe von ins­ge­samt 343.871,45 € für den Zeit­raum von August 2017 bis März 2020. Das Land­ge­richt gab der Kla­ge zunächst voll­um­fäng­lich statt, das Ober­lan­des­ge­richt Mün­chen setz­te die For­de­rung jedoch auf 125.445,55 € her­ab. Die Beklag­te streb­te eine voll­stän­di­ge Kla­ge­ab­wei­sung an, was zur Nicht­zu­las­sungs­be­schwer­de beim BGH führte.

    Drittnutzer-Aufschlag? Das Urteil

    Der BGH hob das Urteil des Ober­lan­des­ge­richts Mün­chen teil­wei­se auf und ver­wies den Fall zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung zurück. Die Revi­si­on der Beklag­ten wur­de zuge­las­sen, soweit es um die Ver­pflich­tung zur Zah­lung von mehr als 71.078,70 € ging. Im Übri­gen wur­de die Nicht­zu­las­sungs­be­schwer­de zurückgewiesen.

    Begründung des BGH-Urteils

    Der BGH stell­te fest, dass das Beru­fungs­ge­richt die Anfor­de­run­gen an das Bestrei­ten der Beklag­ten bezüg­lich der vom Klä­ger gel­tend gemach­ten Betriebs­kos­ten über­spannt hat­te. Die Beklag­te hat­te aus­rei­chend sub­stan­ti­iert dar­ge­legt, dass die Betriebs­kos­ten der Kan­ti­ne nicht ord­nungs­ge­mäß abge­rech­net wur­den. Da es kei­ne sepa­ra­ten Erfas­sungs­ge­rä­te für Strom, Was­ser und Hei­zung gab, war eine genaue Nach­voll­zieh­bar­keit der Kos­ten nicht gege­ben. Der BGH beton­te, dass die Anfor­de­run­gen an die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung auch im gewerb­li­chen Bereich den Maß­stä­ben des § 259 BGB ent­spre­chen müs­sen, was hier nicht der Fall war.

    Bedeutung für die Zukunft von Pachtverträgen

    Die­ses Urteil hat wich­ti­ge Impli­ka­tio­nen für die Aus­ge­stal­tung und Abrech­nung von Pacht­ver­trä­gen. Es stellt klar, dass die Anfor­de­run­gen an die Sub­stan­ti­ie­rung von Betriebs­kos­ten auch im gewerb­li­chen Bereich streng sind und die Ver­trags­part­ner detail­lier­te Abrech­nun­gen vor­le­gen müs­sen. Für Päch­ter bedeu­tet dies, dass sie bei unkla­ren oder unzu­rei­chen­den Abrech­nun­gen Wider­spruch ein­le­gen kön­nen und soll­ten, um über­höh­te For­de­run­gen abzuwehren.

    Für Ver­päch­ter hin­ge­gen ist es ent­schei­dend, ihre Abrech­nun­gen klar und nach­voll­zieh­bar zu gestal­ten, um Rechts­strei­tig­kei­ten zu ver­mei­den. Das BGH-Urteil zum Dritt­nut­zer-Auf­schlag in Pacht­ver­trä­gen unter­streicht zudem die Bedeu­tung der ver­trag­li­chen Rege­lun­gen bezüg­lich der Betriebs­kos­ten und deren Ver­tei­lung, was bei der Ver­trags­ge­stal­tung beson­ders beach­tet wer­den sollte.

    Das Urteil ver­deut­licht die Not­wen­dig­keit einer kla­ren und trans­pa­ren­ten Abrech­nung von Betriebs­kos­ten in Pacht­ver­trä­gen. Es stärkt die Rech­te der Päch­ter gegen­über über­höh­ten For­de­run­gen und stellt hohe Anfor­de­run­gen an die Abrech­nun­gen der Ver­päch­ter. Die­se Ent­schei­dung wird die Pra­xis der Pacht­ver­trä­ge nach­hal­tig beein­flus­sen und bie­tet wich­ti­ge Leit­li­ni­en für die Ver­trags­ge­stal­tung und ‑abrech­nung.

    (BGH-Urteil v. 17.4.2024 Az. XII ZR 56/23)