Der Bundesgerichtshof hat am 17. April 2024 ein bedeutendes Urteil gefällt, das kürzlich veröffentlicht wurde. Die Entscheidung befasst sich mit den Zahlungsansprüchen für einen Drittnutzer-Aufschlag aus einem Pachtvertrag für eine Kantine. Das BGH-Urteil zum Drittnutzer-Aufschlag in Pachtverträgen betraf die Verpflichtung einer Pächterin, einen Drittnutzer-Aufschlag zu zahlen. Das Urteil hat weitreichende Konsequenzen für die Praxis von Pachtverträgen, insbesondere in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung und die Rechte und Pflichten der Vertragspartner.
Hintergründe: Drittnutzer-Aufschlag im Pachtvertrag
Der Kläger, Verpächter einer Kantine, hatte mit der Beklagten, der Pächterin, einen Pachtvertrag geschlossen. Dieser Vertrag regelte, dass die Kantine sowohl von den Beschäftigten und Gästen des Verpächters als auch von Drittnutzern genutzt werden durfte. Für die Nutzung durch Drittnutzer sollte die Pächterin einen zusätzlichen Aufschlag erheben, der zur Deckung der Betriebskosten dienen sollte.
Worüber wurde gestritten?
Der Streit drehte sich um die Höhe und Berechnung des Drittnutzer-Aufschlags. Der Kläger forderte von der Beklagten die Zahlung eines Aufschlags in Höhe von insgesamt 343.871,45 € für den Zeitraum von August 2017 bis März 2020. Das Landgericht gab der Klage zunächst vollumfänglich statt, das Oberlandesgericht München setzte die Forderung jedoch auf 125.445,55 € herab. Die Beklagte strebte eine vollständige Klageabweisung an, was zur Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH führte.
Drittnutzer-Aufschlag? Das Urteil
Der BGH hob das Urteil des Oberlandesgerichts München teilweise auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück. Die Revision der Beklagten wurde zugelassen, soweit es um die Verpflichtung zur Zahlung von mehr als 71.078,70 € ging. Im Übrigen wurde die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.
Begründung des BGH-Urteils
Der BGH stellte fest, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an das Bestreiten der Beklagten bezüglich der vom Kläger geltend gemachten Betriebskosten überspannt hatte. Die Beklagte hatte ausreichend substantiiert dargelegt, dass die Betriebskosten der Kantine nicht ordnungsgemäß abgerechnet wurden. Da es keine separaten Erfassungsgeräte für Strom, Wasser und Heizung gab, war eine genaue Nachvollziehbarkeit der Kosten nicht gegeben. Der BGH betonte, dass die Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung auch im gewerblichen Bereich den Maßstäben des § 259 BGB entsprechen müssen, was hier nicht der Fall war.
Bedeutung für die Zukunft von Pachtverträgen
Dieses Urteil hat wichtige Implikationen für die Ausgestaltung und Abrechnung von Pachtverträgen. Es stellt klar, dass die Anforderungen an die Substantiierung von Betriebskosten auch im gewerblichen Bereich streng sind und die Vertragspartner detaillierte Abrechnungen vorlegen müssen. Für Pächter bedeutet dies, dass sie bei unklaren oder unzureichenden Abrechnungen Widerspruch einlegen können und sollten, um überhöhte Forderungen abzuwehren.
Für Verpächter hingegen ist es entscheidend, ihre Abrechnungen klar und nachvollziehbar zu gestalten, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Das BGH-Urteil zum Drittnutzer-Aufschlag in Pachtverträgen unterstreicht zudem die Bedeutung der vertraglichen Regelungen bezüglich der Betriebskosten und deren Verteilung, was bei der Vertragsgestaltung besonders beachtet werden sollte.
Das Urteil verdeutlicht die Notwendigkeit einer klaren und transparenten Abrechnung von Betriebskosten in Pachtverträgen. Es stärkt die Rechte der Pächter gegenüber überhöhten Forderungen und stellt hohe Anforderungen an die Abrechnungen der Verpächter. Diese Entscheidung wird die Praxis der Pachtverträge nachhaltig beeinflussen und bietet wichtige Leitlinien für die Vertragsgestaltung und ‑abrechnung.