Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs: Aus­ge­schie­de­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und die Erstat­tung von Gemeinschaftsverbindlichkeiten.

Die jüngs­te Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 25. März 2022 (V ZR 92/21) wirft ein Schlag­licht auf die Fra­ge der Erstat­tung von Gemein­schafts­ver­bind­lich­kei­ten durch aus­ge­schie­de­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Die­ses weg­wei­sen­de Urteil des höchs­ten deut­schen Gerichts hat weit­rei­chen­de Aus­wir­kun­gen auf die Pra­xis der Haus­ver­wal­ter in der Immo­bi­li­en­bran­che. In die­sem Arti­kel ana­ly­sie­ren wir das Urteil im Detail und beleuch­ten sei­ne Impli­ka­tio­nen für die täg­li­che Arbeit von Hausverwaltern.

Der V. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat in einem aktu­el­len Urteil klar­ge­stellt, dass ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der Ver­bind­lich­kei­ten der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer getilgt hat, auch nach sei­nem Aus­schei­den aus der Gemein­schaft kei­ne unmit­tel­ba­re Erstat­tung sei­ner Auf­wen­dun­gen von ande­ren Eigen­tü­mern ver­lan­gen kann. Dies betrifft selbst Situa­tio­nen, in denen eine zer­strit­te­ne Zwei­er­ge­mein­schaft vor­liegt. Das Urteil vom 25. März 2022 (V ZR 92/21) erging im schrift­li­chen Ver­fah­ren und hat weit­rei­chen­de Aus­wir­kun­gen auf die Pra­xis der Hausverwaltung.

Hintergrund des Rechtstreits:

Die Par­tei­en in die­sem Fall bil­de­ten eine seit län­ge­rem zer­strit­te­ne Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer (GdWE), bestehend aus zwei Ein­hei­ten. Seit 2018 war kein Ver­wal­ter mehr bestellt. Bei­de Par­tei­en hat­ten Ver­bind­lich­kei­ten der Gemein­schaft getilgt und bean­spruch­ten wech­sel­sei­tig die Erstat­tung der ver­aus­lag­ten Kos­ten ent­spre­chend ihres Mit­ei­gen­tums­an­teils. Der Beklag­te ver­äu­ßer­te sei­ne Ein­heit im Jahr 2019, wor­auf­hin der Klä­ger die Zah­lung von 7.068,49 € verlangte.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der BGH urteil­te, dass der aus­ge­schie­de­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, trotz sei­ner Posi­ti­on als außen­ste­hen­der Drit­ter, kei­ne unmit­tel­ba­re Erstat­tung sei­ner Auf­wen­dun­gen ver­lan­gen kann. Selbst in einer zer­strit­te­nen Zwei­er­ge­mein­schaft bleibt die­ser Grund­satz bestehen. Der BGH ver­wies dabei auf ein frü­he­res Urteil vom 25. Sep­tem­ber 2020 (V ZR 288/19), in dem ein Aus­gleichs­be­rech­tig­ter nicht aus­ge­schie­den war und somit Ein­fluss auf die Beschluss­fas­sun­gen der Gemein­schaft aus­üben konnte.

Analyse und Implikationen für die Praxis:

Die Ent­schei­dung des BGH ver­deut­licht, dass die Haf­tung eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers für Ver­bind­lich­kei­ten der Gemein­schaft nach § 10 Abs. 8 WEG aF (ent­spre­chend § 9a Abs. 4 WEG) nicht auf Sozi­al­ver­bind­lich­kei­ten anwend­bar ist, selbst wenn die Gemein­schaft aus ledig­lich zwei Par­tei­en besteht und kei­ne Ver­wal­ter­be­stel­lung vor­liegt. Die­ser Grund­satz bleibt bestehen, auch wenn ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Gemein­schaft ver­las­sen hat.

(BGH Urteil v. 25.3.2022 Az. V ZR 92/21)