Ein diese Woche veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtshofs hat die Bedeutung der Mietpreisbremse unterstrichen. In einem Rechtsstreit zwischen Mietern und einem Vermieter in Berlin ging es um die Überzahlung von Mieten, die durch eine Staffelmietvereinbarung entstanden sind. Die Mieter klagten auf Rückzahlung überhöhter Mieten (Mietpreisbremse) und forderten eine Feststellung der zukünftig zulässigen Miete.
Hintergründe
Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um überhöhte Mieten bei Wiedervermietungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen. In Berlin gilt diese Regelung seit 2015, gestützt durch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnungen. Im vorliegenden Fall beinhaltete der Mietvertrag eine Staffelmiete, die zu jährlichen Erhöhungen führte.
Die Mieter, die den Vertrag 2015 abgeschlossen hatten, beriefen sich auf den Berliner Mietspiegel und monierten einen Verstoß gegen die zulässige Höchstgrenze der Mietpreisbremse. Sie zahlten ihre Miete ab 2018 unter Vorbehalt und forderten eine Rückerstattung für den Zeitraum November 2018 bis Januar 2019.
Worüber wurde gestritten?
Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Frage, ob die erhobene Miete den gesetzlichen Vorgaben entsprach. Der Vermieter argumentierte, die vereinbarte Miete basiere auf einer Staffelmietregelung und sei rechtmäßig. Die Mieter hingegen machten geltend, dass die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überstieg und damit preisrechtswidrig war. Die Mieter begehrten die Festlegung der Miete auf den Wert, den die Mietpreisbremse vorgibt und die Rückzahlung überhöhter (bereits bezahlten) Mieten.
Zusätzlich wurde die Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften zur Mietpreisbremse ab dem Jahr 2020 infrage gestellt, da diese seitdem in verlängerter Fassung gelten.
Urteil des Gerichts
Der BGH entschied zugunsten der Mieter. Die Kläger hatten Anspruch auf Rückzahlung der überhöhten Mieten in Höhe von insgesamt 750 Euro (250 Euro pro Monat für drei Monate). Zudem wurde festgestellt, dass die zulässige Nettokaltmiete für den Zeitraum Januar bis September 2022 bei maximal 1.280 Euro liegt.
Die Staffelmietvereinbarung des Vermieters war unwirksam, da sie die gesetzlichen Obergrenzen überschritt. Der BGH stellte klar, dass für die Berechnung der zulässigen Miete die letzte tatsächlich gezahlte Vormiete und nicht höhere, vertraglich vereinbarte Staffelmieten herangezogen werden.
Begründung des Urteils
Das Gericht berief sich auf die Regelungen der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) und den Berliner Mietspiegel. Es stellte fest, dass die Vereinbarung einer Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt, unzulässig ist. Die Einhaltung dieser Grenze diene dem sozialen Ausgleich und der Vermeidung von Verdrängung aus begehrten Wohnlagen.
Besonders hervorzuheben ist die Bestätigung der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse in ihrer aktuellen Fassung. Zwar bestehen Zweifel an der langfristigen Wirksamkeit, doch sah das Gericht keinen Anlass, die Regelung dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen.
Bedeutung für die Zukunft
Das Urteil hat weitreichende Konsequenzen für Vermieter und Mieter. Vermieter müssen sicherstellen, dass ihre Mietvereinbarungen die gesetzlichen Vorgaben einhalten, insbesondere bei Staffelmieten. Das Urteil stärkt die Position der Mieter und zeigt, dass Gerichte die Einhaltung der Mietpreisbremse konsequent überprüfen.
Für die Immobilienbranche bedeutet dies eine erhöhte Verantwortung bei der Vertragsgestaltung. Staffelmieten dürfen nicht automatisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zugleich wird die Diskussion über die Verfassungsmäßigkeit und Wirksamkeit der Mietpreisbremse weiter an Fahrt gewinnen.
Es bleibt abzuwarten, wie sich diese Regelung in der Praxis bewährt und ob der Gesetzgeber weitere Anpassungen vornehmen wird.