• BGH-Urteil zur Mietpreisbremse: Rückzahlung überhöhter Mieten

    Ein die­se Woche ver­öf­fent­lich­tes Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs hat die Bedeu­tung der Miet­preis­brem­se unter­stri­chen. In einem Rechts­streit zwi­schen Mie­tern und einem Ver­mie­ter in Ber­lin ging es um die Über­zah­lung von Mie­ten, die durch eine Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung ent­stan­den sind. Die Mie­ter klag­ten auf Rück­zah­lung über­höh­ter Mie­ten (Miet­preis­brem­se) und for­der­ten eine Fest­stel­lung der zukünf­tig zuläs­si­gen Miete.

    Hintergründe

    Die Miet­preis­brem­se wur­de ein­ge­führt, um über­höh­te Mie­ten bei Wie­der­ver­mie­tun­gen in Gebie­ten mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten zu begren­zen. In Ber­lin gilt die­se Rege­lung seit 2015, gestützt durch die Ber­li­ner Mie­ten­be­gren­zungs­ver­ord­nun­gen. Im vor­lie­gen­den Fall beinhal­te­te der Miet­ver­trag eine Staf­fel­mie­te, die zu jähr­li­chen Erhö­hun­gen führte.

    Die Mie­ter, die den Ver­trag 2015 abge­schlos­sen hat­ten, berie­fen sich auf den Ber­li­ner Miet­spie­gel und monier­ten einen Ver­stoß gegen die zuläs­si­ge Höchst­gren­ze der Miet­preis­brem­se. Sie zahl­ten ihre Mie­te ab 2018 unter Vor­be­halt und for­der­ten eine Rück­erstat­tung für den Zeit­raum Novem­ber 2018 bis Janu­ar 2019.

    Worüber wurde gestritten?

    Im Zen­trum des Rechts­streits stand die Fra­ge, ob die erho­be­ne Mie­te den gesetz­li­chen Vor­ga­ben ent­sprach. Der Ver­mie­ter argu­men­tier­te, die ver­ein­bar­te Mie­te basie­re auf einer Staf­fel­miet­re­ge­lung und sei recht­mä­ßig. Die Mie­ter hin­ge­gen mach­ten gel­tend, dass die Mie­te die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te um mehr als 10 % über­stieg und damit preis­rechts­wid­rig war. Die Mie­ter begehr­ten die Fest­le­gung der Mie­te auf den Wert, den die Miet­preis­brem­se vor­gibt und die Rück­zah­lung über­höh­ter (bereits bezahl­ten) Mieten.

    Zusätz­lich wur­de die Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Vor­schrif­ten zur Miet­preis­brem­se ab dem Jahr 2020 infra­ge gestellt, da die­se seit­dem in ver­län­ger­ter Fas­sung gelten.

    Urteil des Gerichts

    Der BGH ent­schied zuguns­ten der Mie­ter. Die Klä­ger hat­ten Anspruch auf Rück­zah­lung der über­höh­ten Mie­ten in Höhe von ins­ge­samt 750 Euro (250 Euro pro Monat für drei Mona­te). Zudem wur­de fest­ge­stellt, dass die zuläs­si­ge Net­to­kalt­mie­te für den Zeit­raum Janu­ar bis Sep­tem­ber 2022 bei maxi­mal 1.280 Euro liegt.

    Die Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung des Ver­mie­ters war unwirk­sam, da sie die gesetz­li­chen Ober­gren­zen über­schritt. Der BGH stell­te klar, dass für die Berech­nung der zuläs­si­gen Mie­te die letz­te tat­säch­lich gezahl­te Vor­mie­te und nicht höhe­re, ver­trag­lich ver­ein­bar­te Staf­fel­mie­ten her­an­ge­zo­gen werden.

    Begründung des Urteils

    Das Gericht berief sich auf die Rege­lun­gen der Miet­preis­brem­se (§§ 556d ff. BGB) und den Ber­li­ner Miet­spie­gel. Es stell­te fest, dass die Ver­ein­ba­rung einer Mie­te, die die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te um mehr als 10 % über­steigt, unzu­läs­sig ist. Die Ein­hal­tung die­ser Gren­ze die­ne dem sozia­len Aus­gleich und der Ver­mei­dung von Ver­drän­gung aus begehr­ten Wohnlagen.

    Beson­ders her­vor­zu­he­ben ist die Bestä­ti­gung der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Miet­preis­brem­se in ihrer aktu­el­len Fas­sung. Zwar bestehen Zwei­fel an der lang­fris­ti­gen Wirk­sam­keit, doch sah das Gericht kei­nen Anlass, die Rege­lung dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt vorzulegen.

    Bedeutung für die Zukunft

    Das Urteil hat weit­rei­chen­de Kon­se­quen­zen für Ver­mie­ter und Mie­ter. Ver­mie­ter müs­sen sicher­stel­len, dass ihre Miet­ver­ein­ba­run­gen die gesetz­li­chen Vor­ga­ben ein­hal­ten, ins­be­son­de­re bei Staf­fel­mie­ten. Das Urteil stärkt die Posi­ti­on der Mie­ter und zeigt, dass Gerich­te die Ein­hal­tung der Miet­preis­brem­se kon­se­quent überprüfen.

    Für die Immo­bi­li­en­bran­che bedeu­tet dies eine erhöh­te Ver­ant­wor­tung bei der Ver­trags­ge­stal­tung. Staf­fel­mie­ten dür­fen nicht auto­ma­tisch über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen. Zugleich wird die Dis­kus­si­on über die Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit und Wirk­sam­keit der Miet­preis­brem­se wei­ter an Fahrt gewinnen.

    Es bleibt abzu­war­ten, wie sich die­se Rege­lung in der Pra­xis bewährt und ob der Gesetz­ge­ber wei­te­re Anpas­sun­gen vor­neh­men wird.

    (BGH-Urteil v. 18.12.2024, Az. VIII ZR 16/23)