Ein wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 13. September 2023 – VIII ZR 109/22 hat entschieden, dass auch bei Einzimmerwohnungen der Anspruch des Mieters auf Gestattung der Untervermietung an Dritte gemäß § 553 Abs. 1 BGB bestehen kann. Dieses Urteil hat nicht nur erhebliche Auswirkungen auf Mieter, sondern auch auf Hausverwalter und die Immobilienbranche im Allgemeinen.
Hintergrund und Prozessverlauf
In dem vorliegenden Fall bat der Mieter einer Einzimmerwohnung in Berlin im März 2021 seine Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung für einen bestimmten Zeitraum aufgrund eines beruflichen Auslandsaufenthalts. Die Vermieter lehnten dieses Ansinnen jedoch ab. Der Mieter reichte daraufhin Klage ein, in der er darlegte, dass er lediglich einen Teil der Wohnung untervermieten und persönliche Gegenstände in der Wohnung belassen wollte.
Während seiner Abwesenheit verwahrte der Mieter persönliche Gegenstände in einem Schrank, einer Kommode und einem abgetrennten Bereich, der nur von ihm genutzt wurde. Er behielt auch einen Wohnungsschlüssel. Das Amtsgericht wies die Klage ab, aber das Landgericht entschied in der Berufung zugunsten des Mieters. Die Vermieter legten daraufhin Revision beim BGH ein.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH entschied, dass dem Mieter gemäß § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf die befristete, teilweise Gebrauchsüberlassung an den von ihm benannten Dritten zusteht. Dieses Urteil ist von großer Bedeutung, da es die Auslegung dieser Vorschrift für Einzimmerwohnungen klärt.
Der BGH argumentierte, dass § 553 Abs. 1 BGB weder quantitative noch qualitative Vorgaben für den beim Mieter verbleibenden Anteil des Wohnraums oder dessen weitere Nutzung durch den Mieter selbst macht. Es kommt allein darauf an, ob der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Dies bedeutet, dass ein Anspruch auf Untervermietung grundsätzlich auch bei Einzimmerwohnungen bestehen kann.
Das Gericht betonte, dass der Gesetzestext, die Gesetzesgeschichte und der mieterschützende Zweck der Vorschrift keine Ausnahmen für Einzimmerwohnungen vorsehen. Dies wäre auch nicht sachgerecht, da auch Mieter von Einzimmerwohnungen Gründe haben könnten, ihren Wohnraum für bestimmte Zeiträume Dritten zu überlassen, insbesondere während vorübergehender Abwesenheit.
Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass der Mieter die Einzimmerwohnung nur teilweise untervermieten wollte, wurde als revisionsrechtlich nicht zu beanstanden angesehen. Der Mieter hatte persönliche Gegenstände in Bereichen der Wohnung belassen, die ausschließlich von ihm genutzt wurden, und behielt einen Wohnungsschlüssel. Dies zeigte, dass er seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben hatte.
Implikationen für Hausverwalter und die Immobilienbranche
Dieses bahnbrechende Urteil des BGH hat weitreichende Auswirkungen auf Hausverwalter und die Immobilienbranche. Es verdeutlicht, dass Mieter von Einzimmerwohnungen unter bestimmten Umständen das Recht haben, ihre Wohnung teilweise zu untervermieten. Dies eröffnet neue Möglichkeiten und Herausforderungen für Hausverwalter, die nun die Anfragen von Mietern zur Untervermietung sorgfältig prüfen müssen.
Es ist entscheidend, dass Hausverwalter sich mit den rechtlichen Aspekten dieses Urteils vertraut machen und die Interessen sowohl der Vermieter als auch der Mieter angemessen berücksichtigen. Zudem sollten sie klare Vereinbarungen zur Untervermietung treffen, um potenzielle Konflikte zu vermeiden.
Insgesamt markiert dieses BGH-Urteil einen wichtigen Meilenstein im deutschen Wohnraummietrecht und erweitert die Rechte von Mietern in Einzimmerwohnungen. Hausverwalter und die Immobilienbranche sollten sich darauf vorbereiten, mit dieser neuen Entwicklung umzugehen und entsprechende Strategien zu entwickeln, um die Interessen aller Beteiligten zu wahren.