• BGH-Urteil zur Untervermietung bei Einzimmerwohnungen

    Ein weg­wei­sen­des Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 13. Sep­tem­ber 2023 – VIII ZR 109/22 hat ent­schie­den, dass auch bei Ein­zim­mer­woh­nun­gen der Anspruch des Mie­ters auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung an Drit­te gemäß § 553 Abs. 1 BGB bestehen kann. Die­ses Urteil hat nicht nur erheb­li­che Aus­wir­kun­gen auf Mie­ter, son­dern auch auf Haus­ver­wal­ter und die Immo­bi­li­en­bran­che im Allgemeinen.

    Hin­ter­grund und Prozessverlauf

    In dem vor­lie­gen­den Fall bat der Mie­ter einer Ein­zim­mer­woh­nung in Ber­lin im März 2021 sei­ne Ver­mie­ter um Erlaub­nis zur Unter­ver­mie­tung für einen bestimm­ten Zeit­raum auf­grund eines beruf­li­chen Aus­lands­auf­ent­halts. Die Ver­mie­ter lehn­ten die­ses Ansin­nen jedoch ab. Der Mie­ter reich­te dar­auf­hin Kla­ge ein, in der er dar­leg­te, dass er ledig­lich einen Teil der Woh­nung unter­ver­mie­ten und per­sön­li­che Gegen­stän­de in der Woh­nung belas­sen wollte.

    Wäh­rend sei­ner Abwe­sen­heit ver­wahr­te der Mie­ter per­sön­li­che Gegen­stän­de in einem Schrank, einer Kom­mo­de und einem abge­trenn­ten Bereich, der nur von ihm genutzt wur­de. Er behielt auch einen Woh­nungs­schlüs­sel. Das Amts­ge­richt wies die Kla­ge ab, aber das Land­ge­richt ent­schied in der Beru­fung zuguns­ten des Mie­ters. Die Ver­mie­ter leg­ten dar­auf­hin Revi­si­on beim BGH ein.

    Die Ent­schei­dung des Bundesgerichtshofs

    Der BGH ent­schied, dass dem Mie­ter gemäß § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf die befris­te­te, teil­wei­se Gebrauchs­über­las­sung an den von ihm benann­ten Drit­ten zusteht. Die­ses Urteil ist von gro­ßer Bedeu­tung, da es die Aus­le­gung die­ser Vor­schrift für Ein­zim­mer­woh­nun­gen klärt.

    Der BGH argu­men­tier­te, dass § 553 Abs. 1 BGB weder quan­ti­ta­ti­ve noch qua­li­ta­ti­ve Vor­ga­ben für den beim Mie­ter ver­blei­ben­den Anteil des Wohn­raums oder des­sen wei­te­re Nut­zung durch den Mie­ter selbst macht. Es kommt allein dar­auf an, ob der Mie­ter den Gewahr­sam an dem Wohn­raum nicht voll­stän­dig auf­gibt. Dies bedeu­tet, dass ein Anspruch auf Unter­ver­mie­tung grund­sätz­lich auch bei Ein­zim­mer­woh­nun­gen bestehen kann.

    Das Gericht beton­te, dass der Geset­zes­text, die Geset­zes­ge­schich­te und der mie­ter­schüt­zen­de Zweck der Vor­schrift kei­ne Aus­nah­men für Ein­zim­mer­woh­nun­gen vor­se­hen. Dies wäre auch nicht sach­ge­recht, da auch Mie­ter von Ein­zim­mer­woh­nun­gen Grün­de haben könn­ten, ihren Wohn­raum für bestimm­te Zeit­räu­me Drit­ten zu über­las­sen, ins­be­son­de­re wäh­rend vor­über­ge­hen­der Abwesenheit.

    Die Fest­stel­lung des Beru­fungs­ge­richts, dass der Mie­ter die Ein­zim­mer­woh­nung nur teil­wei­se unter­ver­mie­ten woll­te, wur­de als revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den ange­se­hen. Der Mie­ter hat­te per­sön­li­che Gegen­stän­de in Berei­chen der Woh­nung belas­sen, die aus­schließ­lich von ihm genutzt wur­den, und behielt einen Woh­nungs­schlüs­sel. Dies zeig­te, dass er sei­nen Gewahr­sam an der Woh­nung nicht voll­stän­dig auf­ge­ge­ben hatte.

    Impli­ka­tio­nen für Haus­ver­wal­ter und die Immobilienbranche

    Die­ses bahn­bre­chen­de Urteil des BGH hat weit­rei­chen­de Aus­wir­kun­gen auf Haus­ver­wal­ter und die Immo­bi­li­en­bran­che. Es ver­deut­licht, dass Mie­ter von Ein­zim­mer­woh­nun­gen unter bestimm­ten Umstän­den das Recht haben, ihre Woh­nung teil­wei­se zu unter­ver­mie­ten. Dies eröff­net neue Mög­lich­kei­ten und Her­aus­for­de­run­gen für Haus­ver­wal­ter, die nun die Anfra­gen von Mie­tern zur Unter­ver­mie­tung sorg­fäl­tig prü­fen müssen.

    Es ist ent­schei­dend, dass Haus­ver­wal­ter sich mit den recht­li­chen Aspek­ten die­ses Urteils ver­traut machen und die Inter­es­sen sowohl der Ver­mie­ter als auch der Mie­ter ange­mes­sen berück­sich­ti­gen. Zudem soll­ten sie kla­re Ver­ein­ba­run­gen zur Unter­ver­mie­tung tref­fen, um poten­zi­el­le Kon­flik­te zu vermeiden.

    Ins­ge­samt mar­kiert die­ses BGH-Urteil einen wich­ti­gen Mei­len­stein im deut­schen Wohn­raum­miet­recht und erwei­tert die Rech­te von Mie­tern in Ein­zim­mer­woh­nun­gen. Haus­ver­wal­ter und die Immo­bi­li­en­bran­che soll­ten sich dar­auf vor­be­rei­ten, mit die­ser neu­en Ent­wick­lung umzu­ge­hen und ent­spre­chen­de Stra­te­gien zu ent­wi­ckeln, um die Inter­es­sen aller Betei­lig­ten zu wahren.

    (BGH Urteil v. 13.9.2023 Az. VIII ZR 109/22)