• BGH-Urteil: Zustimmungspflicht bei Eigentumsveräußerung geklärt

    Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat am 22. März 2024 ein weg­wei­sen­des Urteil zur Zustim­mungs­pflicht bei der Ver­äu­ße­rung von Woh­nungs­ei­gen­tum gefällt. Die Ent­schei­dung sorgt für Klar­heit im Umgang mit der Zustim­mung der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft (GdWE) und wird weit­rei­chen­de Aus­wir­kun­gen haben. Was genau ist pas­siert? Was sind die Hin­ter­grün­de die­ses Streits? Wor­über strei­ten die Par­tei­en? Was ist das Urteil? Und wel­che Grün­de nennt das Gericht für sei­ne Ent­schei­dung? Die­se Fra­gen wer­den im fol­gen­den Arti­kel umfas­send beantwortet.

    Was ist passiert? Das BGH-Urteil zur Zustimmungspflicht

    Der aktu­el­le Rechts­streit betrifft eine ver­walter­lo­se Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Die Klä­ge­rin woll­te ihr Woh­nungs­ei­gen­tum ver­äu­ßern, was die Beklag­te jedoch ver­wei­ger­te. Die Streit­fra­ge dreh­te sich dar­um, ob die Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung von jedem ein­zel­nen Eigen­tü­mer oder von der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ins­ge­samt gege­ben wer­den muss.

    Die Hintergründe des BGH-Urteils

    Der Streit basiert auf einer Tei­lungs­er­klä­rung aus dem Jahr 2001. In die­ser Erklä­rung wur­de fest­ge­legt, dass ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zur Ver­äu­ße­rung sei­nes Eigen­tums die Zustim­mung der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer benö­tigt. Die­se Bestim­mung ist nach der Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes (WEG) zum 1. Dezem­ber 2020 von beson­de­rer Bedeu­tung, da sie die Rechts­la­ge erheb­lich ver­än­dert hat.

    Zustimmungspflicht? Worüber streiten die Parteien

    Die Klä­ge­rin argu­men­tier­te, dass die Beklag­te ver­pflich­tet sei, die Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung zu ertei­len. Sie berief sich auf die Tei­lungs­er­klä­rung, in der die Zustim­mung der ande­ren Eigen­tü­mer gefor­dert wird. Die Beklag­te hin­ge­gen war der Ansicht, dass die GdWE die Zustim­mung ertei­len müs­se und nicht jeder ein­zel­ne Eigentümer.

    Ja zur Zustimmungspflicht, sas Urteil des BGH

    Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied zuguns­ten der Beklag­ten. Das Urteil bestä­tigt, dass die Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung von Woh­nungs­ei­gen­tum durch die GdWE erfol­gen muss und nicht von jedem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Die Revi­si­on der Klä­ge­rin wur­de abge­wie­sen, und das Urteil des Land­ge­richts Frank­furt am Main wur­de bestätigt.

    Gründe für die Entscheidung

    Zustimmungsberechtigung der GdWE laut BGH

    Der BGH stell­te fest, dass die Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums sowohl im Außen- als auch im Innen­ver­hält­nis aus­schließ­lich der GdWE obliegt. Die­se Rege­lung gilt seit der Reform des WEG zum 1. Dezem­ber 2020. Der Begriff der Ver­wal­tung ist weit zu ver­ste­hen und umfasst auch die Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung von Wohnungseigentum.

    Schutz der Gemeinschaft

    Die Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung dient dem Schutz der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor unzu­ver­läs­si­gen Erwer­bern. Die­se Schutz­funk­ti­on liegt im Inter­es­se der GdWE, die durch den Ein­tritt eines unzu­ver­läs­si­gen Erwer­bers beein­träch­tigt wer­den könnte.

    Dynamische Auslegung der Teilungserklärung

    Das Gericht beton­te, dass die Tei­lungs­er­klä­rung im Lich­te der neu­en Rechts­la­ge dyna­misch aus­zu­le­gen sei. Auch wenn die Erklä­rung vor dem 1. Dezem­ber 2020 getrof­fen wur­de, ist die GdWE als zustim­mungs­be­rech­tigt anzu­se­hen. Die­se dyna­mi­sche Aus­le­gung ent­spricht der Absicht des Gesetz­ge­bers, die Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums zu moder­ni­sie­ren und zu vereinfachen.

    Verfahrensvereinfachung durch das BGH-Urteil zur Zustimmungspflicht

    Die Ent­schei­dung führt zu einer deut­li­chen Ver­fah­rens­ver­ein­fa­chung. Anstatt jeden ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in den Pro­zess ein­zu­be­zie­hen, kann die GdWE die Zustim­mung zen­tral ertei­len. Dies redu­ziert die Ver­fah­rens­kom­ple­xi­tät und die damit ver­bun­de­nen Kostenrisiken.

    Schlussfolgerung des BGH-Urteils zur Zustimmungspflicht

    Das BGH-Urteil zur Zustim­mungs­pflicht bei der Ver­äu­ße­rung von Woh­nungs­ei­gen­tum ist von gro­ßer Bedeu­tung für die Pra­xis des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts. Es schafft Klar­heit dar­über, dass die Zustim­mung durch die GdWE zu erfol­gen hat, und stellt sicher, dass die Inter­es­sen der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft gewahrt blei­ben. Die­se Ent­schei­dung trägt zur Rechts­si­cher­heit bei und ver­ein­facht die Ver­fah­ren für alle Beteiligten.

    (BGH-Urteil v. 22.3.2024 Az. V ZR 141/23)