Bundesgerichtshof klärt: Wer trägt die Beweislast bei Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen?
Der Bundesgerichtshof entscheidet (wiedermal) über Schönheitsreparaturen und hat am 30. Jaunar 2024 ein Urteil gefällt, das weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter in Deutschland hat. Im Mittelpunkt steht die Frage der Beweislast bei Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen.
Die Leitsätze:
Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unter dem Gesichtspunkt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast (im Anschluss an BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 32).
Die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel (im Anschluss an BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, WuM 2008, 472 Rn. 14; Beschluss vom 18. November 2008 – VIII ZR 73/08, WuM 2009, 36 Rn. 1).
Kernpunkte des Bundesgerichtshofs
Im Januar 2024 entschied der Bundesgerichtshof über einen Fall, der viele betrifft: die Verantwortung und Durchführung von Schönheitsreparaturen. Der Beschluss legt fest, dass Mieter die Beweislast tragen, wenn sie behaupten, die Wohnung sei ihnen in einem unrenovierten Zustand übergeben worden.
Die Bedeutung für Mieter
Mieter müssen nun sorgfältig dokumentieren, in welchem Zustand sie ihre Wohnung übernehmen. Dieser Schritt ist entscheidend, da er bei zukünftigen Streitigkeiten als Beweis dienen kann.
Auswirkungen auf Vermieter
Vermieter können durch das Urteil aufatmen, da es die Rechtsposition stärkt, Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Allerdings ist es ratsam, den Zustand der Wohnung bei Übergabe genau zu dokumentieren.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen umfassen Maßnahmen wie das Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Türen und Fensterrahmen sowie ähnliche Instandhaltungsarbeiten. Die Verpflichtung hierzu kann im Mietvertrag festgelegt werden.
Die Rolle der formularvertraglichen Klauseln
Der BGH hat auch klargestellt, dass formularvertragliche Klauseln zur Übertragung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich zulässig sind. Wichtig ist jedoch, dass diese Klauseln transparent und verständlich formuliert werden.
Quotenabgeltungsklausel und ihre Folgen
Eine interessante Komponente des Urteils ist die Behandlung der Quotenabgeltungsklausel. Solche Klauseln regeln die Kostenbeteiligung des Mieters an den Schönheitsreparaturen beim Auszug. Der BGH urteilte, dass die Unwirksamkeit dieser Klausel nicht automatisch die Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen nach sich zieht.
Praktische Tipps für Mieter und Vermieter
Mieter und Vermieter sollten den Zustand der Wohnung bei Übernahme bzw. Übergabe genau dokumentieren. Fotos und ein detailliertes Protokoll können im Streitfall als Beweismittel dienen.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs bringt Klarheit in das oft diskutierte Thema der Schönheitsreparaturen. Für Mieter und Vermieter bedeutet dies, dass sie ihre Rechte und Pflichten genau kennen und dokumentieren sollten, um zukünftigen Konflikten vorzubeugen.