Die Immo­bi­li­en­bran­che sieht sich mit einem weg­wei­sen­den Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs kon­fron­tiert, das für Haus­ver­wal­ter und Ver­mie­ter rele­van­te Kon­se­quen­zen mit sich bringt. Im Urteil vom 19. Dezem­ber 2018 (VIII ZR 254/17) wur­de fest­ge­stellt, dass eine geson­dert aus­ge­wie­se­ne Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le in einem for­mu­lar­mä­ßi­gen Wohn­raum­miet­ver­trag unwirk­sam ist, sofern nicht ein­deu­tig erkenn­bar ist, dass es sich um einen Teil der Grund­mie­te han­delt. Die­ser Arti­kel beleuch­tet die Hin­ter­grün­de des Urteils, sei­ne Bedeu­tung für die Bran­che und gibt prak­ti­sche Hin­wei­se für Haus­ver­wal­ter und Vermieter.

Das höchs­te deut­sche Gericht, der Bun­des­ge­richts­hof (BGH), hat in einem weg­wei­sen­den Urteil klar­ge­stellt, dass eine geson­dert aus­ge­wie­se­ne Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le in einem for­mu­lar­mä­ßi­gen Wohn­raum­miet­ver­trag unwirk­sam ist, sofern nicht ein­deu­tig erkenn­bar ist, dass es sich um einen Teil der Grund­mie­te han­delt (BGB § 556 Abs. 1, 4). Die­ses Urteil, gefällt vom VIII. Zivil­se­nat, wirft ein neu­es Licht auf die Aus­ge­stal­tung von Miet­ver­trä­gen und hat erheb­li­che Aus­wir­kun­gen auf die Pra­xis von Haus­ver­wal­tern und Vermietern.

Warum ist das Urteil relevant?

Die Ver­ein­ba­rung von Betriebs­kos­ten in Miet­ver­trä­gen ist gän­gi­ge Pra­xis, doch das Urteil des BGH prä­zi­siert die Gren­zen die­ser Pra­xis. Gemäß § 556 Abs. 1 BGB ist es den Par­tei­en eines Wohn­raum­miet­ver­tra­ges gestat­tet, über die Grund­mie­te hin­aus Betriebs­kos­ten auf den Mie­ter umzu­le­gen. Aller­dings schließt die­ser Para­graph aus­drück­lich die Umla­ge von Ver­wal­tungs­kos­ten aus (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Das Urteil hebt her­vor, dass die­se gesetz­li­che Rege­lung auch in for­mu­lar­mä­ßi­gen Ver­trä­gen strikt zu beach­ten ist.

Transparenzgebot und Wirksamkeit von Klauseln

Das Gericht argu­men­tier­te, dass eine trans­pa­ren­te und ein­deu­ti­ge For­mu­lie­rung in Miet­ver­trä­gen erfor­der­lich ist. Im kon­kre­ten Fall war die Bezeich­nung “Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le” nicht aus­rei­chend klar, um sie als Teil der Grund­mie­te zu inter­pre­tie­ren. Die Unklar­hei­ten­re­ge­lung des § 305c Abs. 2 BGB kam hier zum Tragen.

Praktische Konsequenzen für Hausverwalter und Vermieter

Haus­ver­wal­ter und Ver­mie­ter soll­ten ihre Miet­ver­trä­ge vor dem Hin­ter­grund die­ses Urteils über­prü­fen. Ist die Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le nicht ein­deu­tig als Teil der Grund­mie­te defi­niert, könn­te sie nach die­sem Urteil unwirk­sam sein. Es emp­fiehlt sich daher, die For­mu­lie­run­gen in Miet­ver­trä­gen zu prä­zi­sie­ren, um Rechts­un­si­cher­hei­ten zu vermeiden.

Fazit:

Das BGH-Urteil schafft Klar­heit bezüg­lich der Wirk­sam­keit von Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­len in for­mu­lar­mä­ßi­gen Wohn­raum­miet­ver­trä­gen. Haus­ver­wal­ter und Ver­mie­ter sind ange­hal­ten, ihre Ver­trä­ge ent­spre­chend anzu­pas­sen, um recht­li­chen Fall­stri­cken zu ent­ge­hen und eine trans­pa­ren­te Rege­lung für alle Par­tei­en sicherzustellen.