Der befristete Mietvertrag bzw. der Zeitmietvertrag, wie ihn das Gesetz nennt, ist eine spezielle Form des Mietvertrags nach § 575 BGB. Er bietet sowohl für Mieter als auch für Vermieter spezifische Vor- und Nachteile. Es ist essenziell, die rechtlichen Rahmenbedingungen und Konsequenzen dieser Vertragsform zu verstehen, um als Mieter oder Vermieter fundierte Entscheidungen treffen zu können, ob der befristete oder der unbefristete Mietvertrag (Zeitmietvertrag) für sie die richtige Entscheidung ist.
Grundsätzlich sind im Mietrecht zwei Arten von Verträgen zu unterscheiden:
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- Der unbefristete Mietvertrag (endet mit Kündigung),
- der befristete Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt (endet durch Zeitablauf).
Was ist ein Zeitmietvertrag?
Ein Zeitmietvertrag, der befristete Mietvertrag , ist eine Form des Mietvertrags, bei der das Ende der Mietzeit bereits bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Im Unterschied zu einem unbefristeten Mietvertrag, bei dem das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und durch Kündigung beendet werden kann, endet ein Zeitmietvertrag automatisch mit dem Erreichen des vereinbarten Datums, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
Rechtliche Grundlagen nach § 575 BGB
Nach § 575 BGB sind Zeitmietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Bei Wohnraum muss der Vermieter bei Vertragsabschluss einen gesetzlich zulässigen Grund für die Befristung schriftlich benennen. Bei Verträgen die keine Wohnraummietverträge sind, ist eine Begründung nicht erforderlich. Dies gilt z.B. für Gewerbe, Garagen, Lager- oder Kellerflächen u.ä. für Wohnraummietverhältnisse fallen also besondere gesetzliche Regeln an.
Grundsätzlich gilt für befristete Mietverträge die Schriftform. Wird die Schriftform § 126 BGB nicht eingehalten, wandelt sich der Vertrag automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag um. Der Mietvertrag selbst wird nicht unwirksam, nur die Klausel der Befristung.
Die Gründe der Befristung
Sinnvoll ist es, den Grund im Mietvertrag selbst zu benennen. Die Begründung kann aber auch in anderer Form schriftlich erfolgen. Wird die Begründung nicht im Mietvertrag erklärt, so muss auch hier die Schriftform eingehalten werden. Mögliche Gründe können unter anderem Eigenbedarf, geplante Umbaumaßnahmen oder die Überlassung der Wohnung an Dienstleistungspersonal sein. Wird kein Grund genannt, gilt der Vertrag als unbefristet.
Eigenbedarf
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- Wenn der Vermieter selbst oder seine Familienangehörigen oder Personen seines Haushalts die Wohnung des Mieters nach Ende des Mietverhältnisses zu eigenen Wohnzwecken nutzen wollen. Das heißt: Dabei muss hier keine Bedarfsituation im Sinne von § 573 BGB vorliegen. Der Vermieter muss nicht begründen, warum diese Person die Wohnung des Mieters nutzen will und welche Vorteile diese Wohnung hat. Der Vermieter muss angeben, um welche Person es sich handelt und in welchem Verhältnis er zu dieser Person steht.
Umbaumaßnahmen
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- Wenn der Vermieter plant, nach Ende des Mietverhältnisses das Gebäude zurückzubauen (Abriss) oder erhebliche Umbaumaßnahmen durchzuführen, die durch das Mietverhältnis erheblich erschwert würden. Die geplanten Baumaßnahmen sind dabei der Art nach zu benennen.
Überlassung der Wohnung an Dienstleistungspersonal
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- Wenn der Vermieter plant, nach Ende des Mietverhältnisses die Wohnung an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person zu überlassen. Z.B. Universität vermietet eine Wohnung befristet an einen Gastprofessor. Im Mietvertrag gibt sie an, dass nach dem Ende des Mietverhältnisses die Wohnung für den nächsten Gastprofessor benötigt wird. Dabei muss die Person namentlich nicht genannt werden, sondern nur in welcher Funktion sie für den Vermieter tätig werden soll.
Ende des Mietverhältnisses
Gemäß den Regelungen rund um Zeitmietverträge gibt es spezifische Bestimmungen, die sowohl für Mieter als auch Vermieter von Bedeutung sind, insbesondere im Hinblick auf das Ende des Mietverhältnisses. Ein wesentlicher Aspekt hierbei ist, dass der Mieter die Möglichkeit hat, frühestens vier Monate vor dem vereinbarten Ende des Mietvertrages beim Vermieter anzufragen, ob der ursprünglich genannte Befristungsgrund nach wie vor besteht. Diese Anfrage ist besonders relevant, da sie die zukünftigen Schritte sowohl des Mieters als auch des Vermieters beeinflussen kann.
Sobald eine solche Anfrage vom Mieter gestellt wird, ist der Vermieter verpflichtet, innerhalb eines Monats eine entsprechende Auskunft zu geben. Sollte der Vermieter bestätigen, dass der ursprüngliche Grund für die Befristung des Mietvertrages noch besteht, wird das Mietverhältnis dementsprechend mit Ablauf der vereinbarten Zeit enden. Dabei ist es wichtig zu betonen, dass sich der Vermieter in seiner Argumentation nur auf den Grund berufen kann, den er bei Abschluss des Mietvertrages genannt hat. Es ist allerdings zulässig, wenn sich lediglich die Personen geändert haben, die die Wohnung nutzen möchten, oder wenn sich die ursprünglich geplanten Baumaßnahmen in ihrer Art geändert haben.
In dem Fall, dass der Vermieter mitteilt, dass der ursprüngliche Befristungsgrund nicht mehr besteht, hat der Mieter das Recht, eine Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit zu fordern. Sollte sich die beabsichtigte Verwendung der Wohnung zeitlich verschieben, ist der Vermieter ebenfalls verpflichtet, dies dem Mieter mitzuteilen. In einem solchen Szenario kann der Mieter dann eine Verlängerung des Mietvertrages um genau diesen Zeitraum der Verschiebung verlangen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass, wenn der Vermieter die Mitteilung über das Bestehen des Befristungsgrundes verspätet abgibt, der Mieter berechtigt ist, eine Verlängerung des Mietvertrages um den Zeitraum der Verspätung zu verlangen. Dies stellt eine zusätzliche Sicherheit für den Mieter dar, um auf eventuelle Verzögerungen oder Unregelmäßigkeiten seitens des Vermieters angemessen reagieren zu können.
Mieterhöhungen bei Zeitmietverträgen
Handelt es sich um einen Mietvertrag, der nicht als Staffelmietvertrag oder mit einer Indexmiete vereinbart wurde, gelten für den Vertrag die Regelungen der örtlichen Vergleichsmiete. Dies bedeutet, der Vermieter kann – im Rahmen der Kappungsgrenze – Mieterhöhungen einfordern.
Mieterhöhungen nach § 558 BGB lösen ein Sonderkündigungsrecht des Mieters aus § 561 BGB aus, d.h. der Mieter kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten außerordentlich kündigen. Dies ist normalerweise nicht von besonderer Bedeutung, da Mieter ohne Grund mit einer Frist von 3 Monaten kündigen dürfen. Hier endet jedoch der Zeitmietvertrag vor seiner eigentlichen Befristung und bietet den Mietern somit die Möglichkeit der Vertrag vorzeitig zu beenden. Dies bedeutet für Vermieter, Sie müssen sich darüber im Klaren sein, dass ihr Mieter die Möglichkeit ggf. nutzt um den Vertrag aufzulösen.
Macht der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, so wird die geforderte Mieterhöhung nicht wirksam.
Bedeutung für Mieter und Vermieter
Für Mieter bedeutet ein Zeitmietvertrag eine gewisse Planungssicherheit, aber auch eine eingeschränkte Flexibilität. Sie können während der Laufzeit des Vertrags nicht kündigen, was problematisch sein kann, falls sich die Lebensumstände ändern (Nachwuchs, Arbeitsplatzwechsel, Veränderungen der Vermögenslage). Vermieter hingegen profitieren i.d.R. von der Planbarkeit, müssen aber den gesetzlichen Anforderungen an die Befristung gerecht werden.
Kündigungsschutz und Räumungsfrist
Interessant ist auch der Aspekt des Kündigungsschutzes und der Räumungsfrist bei Zeitmietverträgen. Ein Mieter, der einen solchen Vertrag abgeschlossen hat, kann nach Ablauf der Mietzeit keine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO verlangen. Dies bedeutet, dass der Mieter die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt verlassen muss, ohne dass ihm eine gerichtlich gewährte Frist eingeräumt wird.
Praktische Tipps für Mieter und Vermieter
Mieter sollten bei Abschluss eines Zeitmietvertrags sicherstellen, dass der Grund für die Befristung schriftlich festgehalten wird. Auch ist es ratsam, sich vor Ablauf des Vertrags mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, um etwaige Verlängerungsmöglichkeiten zu besprechen. Vermieter wiederum sollten darauf achten, dass sie die rechtlichen Vorgaben einhalten und den Befristungsgrund klar und unmissverständlich formulieren. Dies schützt vor rechtlichen Auseinandersetzungen und sorgt für Transparenz.
Fazit
Zeitmietverträge nach § 575 BGB bieten sowohl für Mieter als auch für Vermieter spezifische Vorteile, erfordern jedoch ein gutes Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich der Besonderheiten dieser Vertragsform bewusst sein und entsprechend planen und handeln. Durch eine klare Kommunikation und Einhaltung der rechtlichen Vorgaben können beide Parteien von einem Zeitmietvertrag profitieren.
Insgesamt bietet der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB eine flexible Lösung für temporäre Wohnsituationen, erfordert jedoch ein hohes Maß an Aufmerksamkeit und Sorgfalt in der Vertragsgestaltung und ‑führung. Mit dem richtigen Wissen und Vorgehen kann diese Vertragsform für Mieter und Vermieter gleichermaßen vorteilhaft sein.