• Der befristete Mietvertrag – Zeitmietvertrag

    Der befris­te­te Miet­ver­trag bzw. der Zeit­miet­ver­trag, wie ihn das Gesetz nennt, ist eine spe­zi­el­le Form des Miet­ver­trags nach § 575 BGB. Er bie­tet sowohl für Mie­ter als auch für Ver­mie­ter spe­zi­fi­sche Vor- und Nach­tei­le. Es ist essen­zi­ell, die recht­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen und Kon­se­quen­zen die­ser Ver­trags­form zu ver­ste­hen, um als Mie­ter oder Ver­mie­ter fun­dier­te Ent­schei­dun­gen tref­fen zu kön­nen, ob der befris­te­te oder der unbe­fris­te­te Miet­ver­trag (Zeit­miet­ver­trag) für sie die rich­ti­ge Ent­schei­dung ist.

    Grund­sätz­lich sind im Miet­recht zwei Arten von Ver­trä­gen zu unterscheiden:

      • Der unbe­fris­te­te Miet­ver­trag (endet mit Kündigung),
      • der befris­te­te Miet­ver­trag, auch Zeit­miet­ver­trag genannt (endet durch Zeitablauf).

    Was ist ein Zeitmietvertrag?

    Ein Zeit­miet­ver­trag, der befris­te­te Miet­ver­trag , ist eine Form des Miet­ver­trags, bei der das Ende der Miet­zeit bereits bei Ver­trags­ab­schluss fest­ge­legt wird. Im Unter­schied zu einem unbe­fris­te­ten Miet­ver­trag, bei dem das Miet­ver­hält­nis auf unbe­stimm­te Zeit läuft und durch Kün­di­gung been­det wer­den kann, endet ein Zeit­miet­ver­trag auto­ma­tisch mit dem Errei­chen des ver­ein­bar­ten Datums, ohne dass es einer Kün­di­gung bedarf.

    Rechtliche Grundlagen nach § 575 BGB

    Nach § 575 BGB sind Zeit­miet­ver­trä­ge nur unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen mög­lich. Bei Wohn­raum muss der Ver­mie­ter bei Ver­trags­ab­schluss einen gesetz­lich zuläs­si­gen Grund für die Befris­tung schrift­lich benen­nen. Bei Ver­trä­gen die kei­ne Wohn­raum­miet­ver­trä­ge sind, ist eine Begrün­dung nicht erfor­der­lich. Dies gilt z.B. für Gewer­be, Gara­gen, Lager- oder Kel­ler­flä­chen u.ä. für Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­se fal­len also beson­de­re gesetz­li­che Regeln an.

    Grund­sätz­lich gilt für befris­te­te Miet­ver­trä­ge die Schrift­form. Wird die Schrift­form § 126 BGB nicht ein­ge­hal­ten, wan­delt sich der Ver­trag auto­ma­tisch in einen unbe­fris­te­ten Miet­ver­trag um. Der Miet­ver­trag selbst wird nicht unwirk­sam, nur die Klau­sel der Befristung.

    Die Gründe der Befristung

    Sinn­voll ist es, den Grund im Miet­ver­trag selbst zu benen­nen. Die Begrün­dung kann aber auch in ande­rer Form schrift­lich erfol­gen. Wird die Begrün­dung nicht im Miet­ver­trag erklärt, so muss auch hier die Schrift­form ein­ge­hal­ten wer­den. Mög­li­che Grün­de kön­nen unter ande­rem Eigen­be­darf, geplan­te Umbau­maß­nah­men oder die Über­las­sung der Woh­nung an Dienst­leis­tungs­per­so­nal sein. Wird kein Grund genannt, gilt der Ver­trag als unbefristet.

    Eigenbedarf

      • Wenn der Ver­mie­ter selbst oder sei­ne Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen oder Per­so­nen sei­nes Haus­halts die Woh­nung des Mie­ters nach Ende des Miet­ver­hält­nis­ses zu eige­nen Wohn­zwe­cken nut­zen wol­len. Das heißt: Dabei muss hier kei­ne Bedarf­si­tua­ti­on im Sin­ne von § 573 BGB vor­lie­gen. Der Ver­mie­ter muss nicht begrün­den, war­um die­se Per­son die Woh­nung des Mie­ters nut­zen will und wel­che Vor­tei­le die­se Woh­nung hat. Der Ver­mie­ter muss ange­ben, um wel­che Per­son es sich han­delt und in wel­chem Ver­hält­nis er zu die­ser Per­son steht.

    Umbaumaßnahmen

      • Wenn der Ver­mie­ter plant, nach Ende des Miet­ver­hält­nis­ses das Gebäu­de zurück­zu­bau­en (Abriss) oder erheb­li­che Umbau­maß­nah­men durch­zu­füh­ren, die durch das Miet­ver­hält­nis erheb­lich erschwert wür­den. Die geplan­ten Bau­maß­nah­men sind dabei der Art nach zu benennen.

    Überlassung der Wohnung an Dienstleistungspersonal

      • Wenn der Ver­mie­ter plant, nach Ende des Miet­ver­hält­nis­ses die Woh­nung an eine zur Dienst­leis­tung ver­pflich­te­te Per­son zu über­las­sen. Z.B. Uni­ver­si­tät ver­mie­tet eine Woh­nung befris­tet an einen Gast­pro­fes­sor. Im Miet­ver­trag gibt sie an, dass nach dem Ende des Miet­ver­hält­nis­ses die Woh­nung für den nächs­ten Gast­pro­fes­sor benö­tigt wird. Dabei muss die Per­son nament­lich nicht genannt wer­den, son­dern nur in wel­cher Funk­ti­on sie für den Ver­mie­ter tätig wer­den soll.

    Ende des Mietverhältnisses

    Gemäß den Rege­lun­gen rund um Zeit­miet­ver­trä­ge gibt es spe­zi­fi­sche Bestim­mun­gen, die sowohl für Mie­ter als auch Ver­mie­ter von Bedeu­tung sind, ins­be­son­de­re im Hin­blick auf das Ende des Miet­ver­hält­nis­ses. Ein wesent­li­cher Aspekt hier­bei ist, dass der Mie­ter die Mög­lich­keit hat, frü­hes­tens vier Mona­te vor dem ver­ein­bar­ten Ende des Miet­ver­tra­ges beim Ver­mie­ter anzu­fra­gen, ob der ursprüng­lich genann­te Befris­tungs­grund nach wie vor besteht. Die­se Anfra­ge ist beson­ders rele­vant, da sie die zukünf­ti­gen Schrit­te sowohl des Mie­ters als auch des Ver­mie­ters beein­flus­sen kann.

    Sobald eine sol­che Anfra­ge vom Mie­ter gestellt wird, ist der Ver­mie­ter ver­pflich­tet, inner­halb eines Monats eine ent­spre­chen­de Aus­kunft zu geben. Soll­te der Ver­mie­ter bestä­ti­gen, dass der ursprüng­li­che Grund für die Befris­tung des Miet­ver­tra­ges noch besteht, wird das Miet­ver­hält­nis dem­entspre­chend mit Ablauf der ver­ein­bar­ten Zeit enden. Dabei ist es wich­tig zu beto­nen, dass sich der Ver­mie­ter in sei­ner Argu­men­ta­ti­on nur auf den Grund beru­fen kann, den er bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges genannt hat. Es ist aller­dings zuläs­sig, wenn sich ledig­lich die Per­so­nen geän­dert haben, die die Woh­nung nut­zen möch­ten, oder wenn sich die ursprüng­lich geplan­ten Bau­maß­nah­men in ihrer Art geän­dert haben.

    In dem Fall, dass der Ver­mie­ter mit­teilt, dass der ursprüng­li­che Befris­tungs­grund nicht mehr besteht, hat der Mie­ter das Recht, eine Ver­län­ge­rung des Miet­ver­tra­ges auf unbe­stimm­te Zeit zu for­dern. Soll­te sich die beab­sich­tig­te Ver­wen­dung der Woh­nung zeit­lich ver­schie­ben, ist der Ver­mie­ter eben­falls ver­pflich­tet, dies dem Mie­ter mit­zu­tei­len. In einem sol­chen Sze­na­rio kann der Mie­ter dann eine Ver­län­ge­rung des Miet­ver­tra­ges um genau die­sen Zeit­raum der Ver­schie­bung verlangen.

    Ein wei­te­rer wich­ti­ger Punkt ist, dass, wenn der Ver­mie­ter die Mit­tei­lung über das Bestehen des Befris­tungs­grun­des ver­spä­tet abgibt, der Mie­ter berech­tigt ist, eine Ver­län­ge­rung des Miet­ver­tra­ges um den Zeit­raum der Ver­spä­tung zu ver­lan­gen. Dies stellt eine zusätz­li­che Sicher­heit für den Mie­ter dar, um auf even­tu­el­le Ver­zö­ge­run­gen oder Unre­gel­mä­ßig­kei­ten sei­tens des Ver­mie­ters ange­mes­sen reagie­ren zu können.

    Mieterhöhungen bei Zeitmietverträgen

    Han­delt es sich um einen Miet­ver­trag, der nicht als Staf­fel­miet­ver­trag oder mit einer Index­mie­te ver­ein­bart wur­de, gel­ten für den Ver­trag die Rege­lun­gen der ört­li­chen Ver­gleichs­mie­te. Dies bedeu­tet, der Ver­mie­ter kann – im Rah­men der Kap­pungs­gren­ze – Miet­erhö­hun­gen einfordern.

    Miet­erhö­hun­gen nach § 558 BGB lösen ein Son­der­kün­di­gungs­recht des Mie­ters aus § 561 BGB aus, d.h. der Mie­ter kann das Miet­ver­hält­nis mit der gesetz­li­chen Frist von 3 Mona­ten außer­or­dent­lich kün­di­gen. Dies ist nor­ma­ler­wei­se nicht von beson­de­rer Bedeu­tung, da Mie­ter ohne Grund mit einer Frist von 3 Mona­ten kün­di­gen dür­fen. Hier endet jedoch der Zeit­miet­ver­trag vor sei­ner eigent­li­chen Befris­tung und bie­tet den Mie­tern somit die Mög­lich­keit der Ver­trag vor­zei­tig zu been­den. Dies bedeu­tet für Ver­mie­ter, Sie müs­sen sich dar­über im Kla­ren sein, dass ihr Mie­ter die Mög­lich­keit ggf. nutzt um den Ver­trag aufzulösen.

    Macht der Mie­ter von sei­nem Son­der­kün­di­gungs­recht Gebrauch, so wird die gefor­der­te Miet­erhö­hung nicht wirksam.

    Bedeutung für Mieter und Vermieter

    Für Mie­ter bedeu­tet ein Zeit­miet­ver­trag eine gewis­se Pla­nungs­si­cher­heit, aber auch eine ein­ge­schränk­te Fle­xi­bi­li­tät. Sie kön­nen wäh­rend der Lauf­zeit des Ver­trags nicht kün­di­gen, was pro­ble­ma­tisch sein kann, falls sich die Lebens­um­stän­de ändern (Nach­wuchs, Arbeits­platz­wech­sel, Ver­än­de­run­gen der Ver­mö­gens­la­ge). Ver­mie­ter hin­ge­gen pro­fi­tie­ren i.d.R. von der Plan­bar­keit, müs­sen aber den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen an die Befris­tung gerecht werden.

    Kündigungsschutz und Räumungsfrist

    Inter­es­sant ist auch der Aspekt des Kün­di­gungs­schut­zes und der Räu­mungs­frist bei Zeit­miet­ver­trä­gen. Ein Mie­ter, der einen sol­chen Ver­trag abge­schlos­sen hat, kann nach Ablauf der Miet­zeit kei­ne Räu­mungs­frist gemäß § 721 ZPO ver­lan­gen. Dies bedeu­tet, dass der Mie­ter die Woh­nung zum ver­ein­bar­ten Zeit­punkt ver­las­sen muss, ohne dass ihm eine gericht­lich gewähr­te Frist ein­ge­räumt wird.

    Praktische Tipps für Mieter und Vermieter

    Mie­ter soll­ten bei Abschluss eines Zeit­miet­ver­trags sicher­stel­len, dass der Grund für die Befris­tung schrift­lich fest­ge­hal­ten wird. Auch ist es rat­sam, sich vor Ablauf des Ver­trags mit dem Ver­mie­ter in Ver­bin­dung zu set­zen, um etwa­ige Ver­län­ge­rungs­mög­lich­kei­ten zu bespre­chen. Ver­mie­ter wie­der­um soll­ten dar­auf ach­ten, dass sie die recht­li­chen Vor­ga­ben ein­hal­ten und den Befris­tungs­grund klar und unmiss­ver­ständ­lich for­mu­lie­ren. Dies schützt vor recht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zun­gen und sorgt für Transparenz.

    Fazit

    Zeit­miet­ver­trä­ge nach § 575 BGB bie­ten sowohl für Mie­ter als auch für Ver­mie­ter spe­zi­fi­sche Vor­tei­le, erfor­dern jedoch ein gutes Ver­ständ­nis der recht­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen. Sowohl Mie­ter als auch Ver­mie­ter soll­ten sich der Beson­der­hei­ten die­ser Ver­trags­form bewusst sein und ent­spre­chend pla­nen und han­deln. Durch eine kla­re Kom­mu­ni­ka­ti­on und Ein­hal­tung der recht­li­chen Vor­ga­ben kön­nen bei­de Par­tei­en von einem Zeit­miet­ver­trag profitieren.

    Ins­ge­samt bie­tet der Zeit­miet­ver­trag nach § 575 BGB eine fle­xi­ble Lösung für tem­po­rä­re Wohn­si­tua­tio­nen, erfor­dert jedoch ein hohes Maß an Auf­merk­sam­keit und Sorg­falt in der Ver­trags­ge­stal­tung und ‑füh­rung. Mit dem rich­ti­gen Wis­sen und Vor­ge­hen kann die­se Ver­trags­form für Mie­ter und Ver­mie­ter glei­cher­ma­ßen vor­teil­haft sein.