Ein neues BGH-Urteil im Gewerbemietrecht betrifft die Umsatzsteuer auf Nebenkosten und Betriebskostenabrechnungen bei Gewerbemietern. Der Fall betrifft ein Mietobjekt in einer Wohnungseigentumsanlage. Die Vermieterin vermietete Gewerberäume an die Mieterin und vereinbarte, dass diese neben der Grundmiete auch sämtliche Nebenkosten sowie die darauf entfallende Umsatzsteuer zu zahlen hatte. Da die Vermieterin auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12a UStG verzichtete, unterlagen sowohl die Miete als auch die Nebenkosten der Umsatzsteuer in Höhe von 19 %.
Für die Betriebskostenabrechnung nutzte die Vermieterin die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft als Grundlage. Dabei erhob sie auf die umlagefähigen Kosten erneut die Umsatzsteuer, ohne die von der WEG gezahlte Vorsteuer herauszurechnen.
Umsatzsteuer, Nebenkosten, Worüber wurde gestritten?
Die Mieterin argumentierte, dass die Vermieterin in der Nebenkostenabrechnung die enthaltene Umsatzsteuer hätte herausrechnen müssen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zur Regelbesteuerung optiert hatte und die Hausgeldabrechnung, die als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung diente, keine Umsatzsteuer auswies. Dadurch habe sie zu viel gezahlt und verlangte eine Rückerstattung von 732,21 Euro.
Urteil des Gerichts
Der BGH wies die Klage zurück. Die Vermieterin durfte die Umsatzsteuer auf die Betriebskosten umlegen, da dies vertraglich vereinbart war und sie selbst keine Vorsteuer abziehen konnte. Die von der WEG gezahlte Vorsteuer konnte und durfte der Vermieter nicht herausrechnen.
Begründung des Urteils
- Gewerbemieter können zur Zahlung der Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten verpflichtet werden, wenn dies im Vertrag geregelt ist.
- Die Vermieterin hatte wirksam auf die Steuerbefreiung verzichtet.
- Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zur Regelbesteuerung optiert hatte, war keine separate Umsatzsteuer ausweisbar.
- Die Vermieterin musste die Umsatzsteuer nicht herausrechnen, da sie selbst keinen Vorsteuerabzug geltend machen konnte.
Gewerbemietrecht und Umsatzsteuer bei Nebenkosten
Das Urteil schafft Klarheit für Vermieter und Mieter gewerblicher Objekte in Wohnungseigentumsanlagen:
- Vermieter sollten darauf achten, klare Regelungen zur Umsatzsteuer in Mietverträgen zu treffen.
- Mieter müssen prüfen, ob sie zur Zahlung der Umsatzsteuer auf Betriebskosten verpflichtet sind.
- Wohnungseigentümergemeinschaften sollten überlegen, ob sie zur Regelbesteuerung optieren, um steuerliche Nachteile für Gewerbemieter zu vermeiden.
Das BGH-Urteil verdeutlicht, dass im Gewerbemietrecht vertragliche Vereinbarungen zur Umsatzsteuer von zentraler Bedeutung sind, besonders in Wohnungseigentumsanlagen sollten alle Beteiligten dies beachten, um bei den Nebenkosten keine Überraschungen zu erleben.