Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hat für Aufsehen im Bereich der Heizkostenabrechnung gesorgt. Die Frage, ob § 9a der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) nur den Vergleich mit Räumen aus demselben Haus erlaubt, wurde dabei geklärt. Der BGH widersprach der bisher vorherrschenden Auffassung und eröffnete einen Spielraum für eine großzügigere und praxisgerechtere Interpretation.
In dem verhandelten Fall ging es um eine Maisonette-Dachgeschosswohnung, bei der aufgrund fehlerhafter Wärmezähler Schätzungen für die Heizkosten vorgenommen werden mussten. Der Vermieter bezog bei der Schätzung sowohl den Verbrauch vergleichbarer Räume im selben Haus als auch in anderen Häusern des Wohnkomplexes mit ein. Die Mieterin der betroffenen Wohnung klagte gegen die Abrechnungen und die Nachzahlungsforderung.
Die mietrechtliche Fachliteratur hatte bisher die Auffassung vertreten, dass die Vergleichbarkeit der Räume gemäß § 9a Abs. 1 HeizkostenV voraussetzt, dass sich diese im selben Gebäude befinden wie die Räume, für die die Schätzung erfolgt. Der BGH widersprach dieser Auffassung und betonte, dass § 9a Abs. 1 HeizkostenV verschiedene gleichrangige Ersatzverfahren vorsieht. Diese umfassen die Vergleichsberechnung mit einem früheren Abrechnungszeitraum, vergleichbaren anderen Räumen im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes. Die Auswahl des konkreten Ersatzverfahrens liegt im Ermessen des Gebäudeeigentümers.
Der BGH stellte klar, dass das Ziel von § 9a HeizkostenV nicht darin besteht, eine exakte Ermittlung des Verbrauchs sicherzustellen, sondern eine praxisgerechte Lösung zu ermöglichen. Dabei sind gewisse Ungenauigkeiten, die mit der Schätzung einhergehen, hinzunehmen. Der BGH betonte zudem, dass das Verfahren nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV auch in mehreren aufeinanderfolgenden Abrechnungsperioden angewendet werden kann, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen.
Die Entscheidung des BGH hat Auswirkungen auf Mieter und Vermieter im Bereich der Heizkostenabrechnung. Mieter sind nicht schutzlos, da sie die Vergleichbarkeit der herangezogenen Räume bestreiten können. Die Darlegungs- und Beweislast für die Korrektheit der Abrechnung trägt der Vermieter.
Das Urteil des BGH schafft Klarheit und ermöglicht eine großzügigere Interpretation von § 9a HeizkostenV. Es eröffnet Vermietern die Möglichkeit, bei Geräteausfall oder anderen zwingenden Gründen auf eine breitere Palette von Vergleichsräumen zurückzugreifen, um den anteiligen Verbrauch zu ermitteln. Dabei sollten objektive Merkmale wie Bausubstanz, Konstruktion, Lage, Größe oder Nutzungsart berücksichtigt werden, um die Vergleichbarkeit der Räume zu gewährleisten.
Das Landgericht, an das der Fall zurückverwiesen wurde, erhält durch den BGH noch einige Handreichungen für die erneute Verhandlung.
Insgesamt hat das Urteil des BGH zur Heizkostenabrechnung bei Geräteausfall für eine praxisgerechtere Auslegung von § 9a HeizkostenV geführt. Es ermöglicht Vermietern eine größere Flexibilität bei der Schätzung des Verbrauchs und stellt sicher, dass Mieter angemessen geschützt sind.