• Heizkostenabrechnung nach tatsächlicher Wohnfläche – Bundesgerichtshof fällt wegweisendes Urteil

    Leit­satz: Sofern und soweit Betriebs­kos­ten nach gesetz­li­chen Vor­ga­ben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 Heiz­kos­tenV) ganz oder teil­wei­se nach Wohn­flä­chen­an­tei­len umge­legt wer­den, ist für die Abrech­nung im All­ge­mei­nen der jewei­li­ge Anteil der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che der betrof­fe­nen Woh­nung an der in der Wirt­schafts­ein­heit tat­säch­lich vor­han­de­nen Gesamt­wohn­flä­che maß­ge­bend (inso­weit Auf­ga­be von BGH, Urt. v. 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rz. 19).

    Die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung ist ein sen­si­bles The­ma für Ver­mie­ter und Mie­ter glei­cher­ma­ßen. Ein aktu­el­les Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) hat nun kla­re Richt­li­ni­en für die Berech­nung vor­ge­ge­ben. In die­sem Arti­kel beleuch­ten wir die Ent­schei­dung des BGH und deren Aus­wir­kun­gen auf die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung in der Immobilienbranche.

    Die jüngs­te Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) wirft ein neu­es Licht auf die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung in der Immo­bi­li­en­bran­che. Im Urteil vom 21. Sep­tem­ber 2017 (Akten­zei­chen 1 S 185/16) wur­de die Revi­si­on der Beklag­ten gegen das Urteil der 1. Zivil­kam­mer des LG Köln zurück­ge­wie­sen. Der BGH bestä­tig­te, dass die tat­säch­li­che Wohn­flä­che maß­geb­lich für die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung ist.

    Im vor­lie­gen­den Fall waren die Beklag­ten Mie­ter einer Woh­nung in Köln, deren tat­säch­li­che (beheiz­te) Wohn­flä­che sich nach dem Erwerb der Immo­bi­lie durch die Klä­ge­rin als grö­ßer her­aus­stell­te als im Miet­ver­trag ange­ge­ben. Die Klä­ge­rin rech­ne­te die Heiz­kos­ten auf Basis der tat­säch­li­chen Qua­drat­me­ter­zahl ab, wäh­rend die Beklag­ten sich auf die im Miet­ver­trag fest­ge­leg­te (gerin­ge­re) Wohn­flä­che beriefen.

    Die Kla­ge der Ver­mie­te­rin auf Zah­lung rück­stän­di­ger Mie­te wur­de vom Amts­ge­richt Köln und spä­ter auch vom Land­ge­richt Köln zuguns­ten der Klä­ge­rin ent­schie­den. Die Beklag­ten argu­men­tier­ten, dass die im Miet­ver­trag fest­ge­leg­te Wohn­flä­che als Grund­la­ge für die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung her­an­ge­zo­gen wer­den soll­te. Doch der BGH stell­te klar: Bei der Heiz­kos­ten­ab­rech­nung ist die tat­säch­li­che Wohn­flä­che entscheidend.

    Die Begrün­dung des BGH bezieht sich auf das Prin­zip der größt­mög­li­chen Ver­tei­lungs­ge­rech­tig­keit. Die Mie­ter soll­ten nur in dem Maße mit Kos­ten belas­tet wer­den, wie es ihrer tat­säch­li­chen Woh­nungs­grö­ße ent­spricht. Dies steht im Ein­klang mit der Recht­spre­chung des BGH, der bereits in frü­he­ren Ent­schei­dun­gen die tat­säch­li­che Woh­nungs­grö­ße als maß­ge­bend für die Miet­erhö­hung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te festlegte.

    Die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, auf die sich die Beklag­ten berie­fen, sieht nach Auf­fas­sung des BGH kei­nen Rück­griff auf die ver­ein­bar­te Wohn­flä­che vor. Die vom Gesetz­ge­ber erlaub­ten Abrech­nungs­me­tho­den basie­ren auf objek­ti­ven Maß­stä­ben, näm­lich der tat­säch­li­chen Wohn- und Nutz­flä­che oder dem umbau­ten Raum.

    Die Ent­schei­dung des BGH hat somit klar­ge­stellt, dass die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung nach der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che zu erfol­gen hat. Die­ses weg­wei­sen­de Urteil wird zwei­fel­los Aus­wir­kun­gen auf die Pra­xis in der Immo­bi­li­en­bran­che haben, ins­be­son­de­re für Ver­mie­ter und Haus­ver­wal­ter, die sich nun auf eine trans­pa­ren­te­re und gerech­te­re Heiz­kos­ten­ab­rech­nung ein­stel­len müssen.

    Ins­ge­samt unter­streicht die­ses Urteil die Bedeu­tung einer prä­zi­sen For­mu­lie­rung von Miet­ver­trä­gen, ins­be­son­de­re hin­sicht­lich der Anga­be der Wohn­flä­che. Ver­mie­ter soll­ten sicher­stel­len, dass die im Ver­trag fest­ge­leg­te Flä­che der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che ent­spricht, um spä­te­re Strei­tig­kei­ten und Kla­gen zu vermeiden.

    (BGH Urteil v. 30.5.2018 Az. VIII ZR 220/17)