Leitsatz: Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urt. v. 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rz. 19).
Die Heizkostenabrechnung ist ein sensibles Thema für Vermieter und Mieter gleichermaßen. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hat nun klare Richtlinien für die Berechnung vorgegeben. In diesem Artikel beleuchten wir die Entscheidung des BGH und deren Auswirkungen auf die Heizkostenabrechnung in der Immobilienbranche.
Die jüngste Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) wirft ein neues Licht auf die Heizkostenabrechnung in der Immobilienbranche. Im Urteil vom 21. September 2017 (Aktenzeichen 1 S 185/16) wurde die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des LG Köln zurückgewiesen. Der BGH bestätigte, dass die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich für die Heizkostenabrechnung ist.
Im vorliegenden Fall waren die Beklagten Mieter einer Wohnung in Köln, deren tatsächliche (beheizte) Wohnfläche sich nach dem Erwerb der Immobilie durch die Klägerin als größer herausstellte als im Mietvertrag angegeben. Die Klägerin rechnete die Heizkosten auf Basis der tatsächlichen Quadratmeterzahl ab, während die Beklagten sich auf die im Mietvertrag festgelegte (geringere) Wohnfläche beriefen.
Die Klage der Vermieterin auf Zahlung rückständiger Miete wurde vom Amtsgericht Köln und später auch vom Landgericht Köln zugunsten der Klägerin entschieden. Die Beklagten argumentierten, dass die im Mietvertrag festgelegte Wohnfläche als Grundlage für die Heizkostenabrechnung herangezogen werden sollte. Doch der BGH stellte klar: Bei der Heizkostenabrechnung ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend.
Die Begründung des BGH bezieht sich auf das Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit. Die Mieter sollten nur in dem Maße mit Kosten belastet werden, wie es ihrer tatsächlichen Wohnungsgröße entspricht. Dies steht im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, der bereits in früheren Entscheidungen die tatsächliche Wohnungsgröße als maßgebend für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete festlegte.
Die Heizkostenverordnung, auf die sich die Beklagten beriefen, sieht nach Auffassung des BGH keinen Rückgriff auf die vereinbarte Wohnfläche vor. Die vom Gesetzgeber erlaubten Abrechnungsmethoden basieren auf objektiven Maßstäben, nämlich der tatsächlichen Wohn- und Nutzfläche oder dem umbauten Raum.
Die Entscheidung des BGH hat somit klargestellt, dass die Heizkostenabrechnung nach der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Dieses wegweisende Urteil wird zweifellos Auswirkungen auf die Praxis in der Immobilienbranche haben, insbesondere für Vermieter und Hausverwalter, die sich nun auf eine transparentere und gerechtere Heizkostenabrechnung einstellen müssen.
Insgesamt unterstreicht dieses Urteil die Bedeutung einer präzisen Formulierung von Mietverträgen, insbesondere hinsichtlich der Angabe der Wohnfläche. Vermieter sollten sicherstellen, dass die im Vertrag festgelegte Fläche der tatsächlichen Wohnfläche entspricht, um spätere Streitigkeiten und Klagen zu vermeiden.