Im freifinanzierten Wohnraum gibt es die Möglichkeit, eine Indexmiete zu vereinbaren. Doch was bedeutet eine Indexmiete? Welche Vorteile bringt eine Vereinbarung über eine Indexmiete im Mietvertrag mit sich?
Eine Indexmiete nach § 557b BGB ist eine Form der Mietanpassung, bei der die Höhe der Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), also die Inflationsrate, gekoppelt wird. Im Mietvertrag wird vereinbart, dass sich die Miete im selben Verhältnis ändert wie der Verbraucherpreisindex, der monatlich durch das statistische Bundesamt veröffentlicht wird.
Die Miete wird nur in dem Maß erhöht, in dem das Geld an Kaufkraft verliert (Inflationsbereinigung). Andere anderen Verbraucherpreisindices oder Indexreihen dürfen bei Wohnraummietverträgen nicht verwendet werden. Die Miethöhe darf auch nicht von der Preisentwicklung von anderen Waren oder Dienstleistungen abhängig gemacht werden. Eine Kopplung an z.B. die Baupreise, die Energiepreise, den Ölpreis o.a. wäre also nicht möglich. Solche Vereinbarungen würde dazu führen, dass die Indexklausel im Mietvertrag unwirksam wird. Die Folge daraus wäre wiederum, dass der Mietvertrag den Regelungen für die ortsübliche Vergleichsmiete § 558 BGB unterliegt.
Ist eine Indexmiete vereinbart sind Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB ausgeschlossen. Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB sind nur dann möglich, wenn der Vermieter die Modernisierung nicht zu vertreten hat, also durch eine gesetzliche Regelung dazu gezwungen ist. Die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern wäre in der Vergangenheit so ein Fall gewesen. Anders als bei “normalen” Mieterhöhungen lösen Indexmieterhöhungen gemäß § 557b BGB kein Sonderkündigungsrecht für den Mieter aus.
Die Mieterhöhungen oder Anpassungen nach dem Index erfolgen jedoch nicht automatisch, der Vermieter muss die Erhöhung gegenüber dem Mieter in Textform verlangen. Eine Zustimmung oder Erklärung des anderen Vertragspartners (des Mieters) ist nicht nötig. Weiterhin muss transparent aufgelistet werden, wie hoch der bisherige Betrag war, welche Veränderung nun eintritt und welcher Betrag zukünftig zu bezahlen ist. Ab dem übernächsten Monat, nachdem die Mitteilung über die Mietpreisänderung zugegangen ist, muss dann die neue Miete bezahlt werden. Die Indexmiete kann jedes Jahr neu angepasst werden, muss aber mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Aber Achtung, eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex kann auch zu einer Senkung der Miete führen, wenn die Lebenserhaltungskosten sinken. Dies scheint nicht besonders wahrscheinlich zu sein, ist aber durchaus möglich. Tritt der Fall ein, so kann der Mieter eine Absenkung der Miete für sich beanspruchen kann.
Fazit:
- Die Vereinbarung der Indexmiete muss immer schriftlich erfolgen.
- Bezugspunkt für die Mieterhöhung oder Senkung darf nur der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland sein.
- Es muss zudem verständlich sein, wie sich die Miethöhe anpasst.
- Keine Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB möglich