Ein aktuelles BGH-Urteil klärt die Möglichkeiten der Kündigung von Mietverträgen mit aufschiebender Bedingung. Ein Grundstückseigentümer und ein Anlagenbetreiber schlossen einen Mietvertrag zur Nutzung eines Grundstücks für eine geplante Windenergieanlage. Der Vertrag sah vor, dass die feste Mietzeit erst mit der Inbetriebnahme der letzten Anlage beginnt. Der Eigentümer kündigte den Vertrag vorzeitig, weil der Bau der Anlage noch nicht begonnen hatte und er die Fläche anderweitig nutzen wollte.
Hintergründe des Falls
Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, nach der die 20-jährige Mietzeit erst mit einem ungewissen zukünftigen Ereignis (Inbetriebnahme der Windenergieanlage) beginnen sollte. Während der Wartezeit waren keine Mietzahlungen vorgesehen, und der Eigentümer wollte sich daher vorzeitig vom Vertrag lösen.
Worüber wurde gestritten?
Gestritten wurde darüber, ob der Eigentümer in der Wartezeit vor der tatsächlichen Inbetriebnahme der Anlage ein Recht zur ordentlichen Kündigung hat. Der Eigentümer vertrat die Auffassung, dass aufgrund der unklaren Laufzeit eine Kündigung möglich sei, während der Anlagenbetreiber den Vertrag bis zur Inbetriebnahme durchsetzen wollte.
Das BGH-Urteil
Der BGH entschied, dass eine ordentliche Kündigung in der Wartezeit ausgeschlossen ist. Der Vertrag enthielt nach Auffassung des Gerichts einen wirksamen Kündigungsausschluss, obwohl die Vertragslaufzeit erst mit Eintritt einer ungewissen Bedingung beginnen sollte.
Begründung des Urteils
Laut dem Bundesgerichtshof hatten die Parteien klar vereinbart, dass bis zur Inbetriebnahme der Windenergieanlage ein Kündigungsausschluss gilt. Die Unsicherheit bezüglich des Zeitpunkts der Inbetriebnahme begründet keinen Kündigungsanspruch, da der Grundstückseigentümer während der Wartezeit sein Grundstück weiterhin wirtschaftlich nutzen konnte. Eine ordentliche Kündigung wäre somit nach Vertragslage ausgeschlossen gewesen.
Kündigungsmöglichkeiten gibt es aber trotzdem
Das Urteil gibt klare Leitlinien für Möglichkeit der Kündigung von Mietverträgen mit einer aufschiebender Bedingung. Vermieter und Mieter wissen nun, dass eine klare vertragliche Regelung zur Kündigung auch bei ungewisser Vertragslaufzeit rechtlich bindend ist und nicht ohne Weiteres vorzeitig aufgelöst werden kann. Dieses Urteil unterstreicht die Notwendigkeit präziser Vertragsgestaltungen und verdeutlicht die Risiken unklarer Klauseln für beide Vertragsparteien. Vermieter und Mieter sollten künftig sorgfältig und klar alle Eventualitäten regeln, um Streitigkeiten zu vermeiden.