Im Jahr 2015 schlossen die Mieter getrennte Mietverträge für Wohnung und Keller, die Mieter, im April 2016 rügten die Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, wobei sie die Gesamtmiete für Wohnung und Keller in Höhe von 929 Euro der zulässigen ortsübliche Miete gegenüberstellten. Das aktuelle BGH-Urteil zur Mietpreisbremse klärt, wann getrennte Mietverträge für Wohnung und Keller als einheitliches Mietverhältnis betrachtet werden müssen.
Was ist passiert?
Am 26. Oktober 2015 schlossen Vermieterin und Mieter Verträge für eine Berliner Wohnung sowie einen separaten Kellerverschlag. Später klagten die Mieter auf Rückzahlung überhöhter Mieten. Das Amtsgericht und die 67. Kammer des Berliner Landgerichts gab der Klage der Mieter in vollem Umfang statt. Der Vermieter legte Revision ein und der BGH gab der Klage teilweise statt.
Welche Hintergründe hat das BGH-Urteil zur Mietpreisbremse?
Für die Wohnung wurde eine Indexmiete mit einer Ausgangsmiete von 850 Euro netto kalt vereinbart, während für den Keller eine eigenständige Vereinbarung über eine Nutzungspauschale von 79 Euro getroffen wurde, die jährlich um 2,5% stieg. Keller und Wohnung befinden sich im selben Gebäude und wurden am selben Tag geschlossen.
Worüber wurde gestritten?
Die Parteien stritten darüber, ob Wohnung und Keller als einheitlicher Vertrag bewertet werden mussten. Oder aber ob Mietverträge für Wohnung und Keller als rechtlich selbstständig betrachtet werden müssen, daraus folgt auch welcher Betrag für die Mietpreisbremse relevat ist. Die Wohnungsmiete oder die Gesamtmiete für beide Verträge.
Wie lautet das BGH-Urteil ?
Der BGH entschied, dass Wohnung und Keller rechtlich getrennte Verträge bilden. Die Mietpreisbremse greift deshalb nur für die Wohnung, nicht aber für das Kellernutzungsentgelt.
Welche Begründung gibt das BGH-Urteil zur Mietpreisbremse?
Die unterschiedliche Vertragsgestaltung in Bezug auf Laufzeit, Kündigungsbedingungen und Mietanpassungen spricht klar für separate Verträge. Damit gilt die Mietpreisbremse ausdrücklich nur für die Wohnraummiete.
Der BGH wörtlich “Denn die Eigenständigkeit beider Verträge ergibt sich zudem aus deren eindeutigem Wortlaut sowie aus den erheblichen Abweichungen hinsichtlich wesentlicher Vertragsbestandteile wie Vertragslaufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und vor allem Gestaltung und Entwicklung des vereinbarten Mietentgelts […] die Kellernutzungsvereinbarung einen Ausschluss der or-dentlichen Kündigung für die Dauer von zehn Jahren, der Wohnungsmietvertrag hingegen einen solchen lediglich für die Dauer von zwei Jahren. Für die anschlie-ßende Zeit ist bei der zuerst genannten Vereinbarung eine Kündigung zum Ende eines jeden Monats mit einer vierwöchigen Kündigungsfrist zulässig, beim Woh-nungsmietvertrag hingegen nur unter Einhaltung der – regelmäßig längeren – ge-setzlichen Kündigungsfrist”
Welche Bedeutung hat das BGH-Urteil zur Mietpreisbremse für die Zukunft?
Das Urteil macht deutlich, dass Vermieter separate Verträge für Zusatzräume bewusst und rechtssicher gestalten sollten. Mieter erhalten mehr Klarheit über ihre Rechte und Pflichten bei getrennten Mietverträgen. Dieses Urteil schafft Klarheit zur getrennten Behandlung von Wohnungsmieten und Zusatzverträgen und stärkt die Rechtssicherheit, wann getrennte Vertäge als einheitliches Mietverhältnis anzusehnen sind.