Mit dem Urteil klärt der BGH offene Rechtsfragen zur Staffelmiete in Verbindung mit der Mietpreisbremse. Mieter und Vermieter erhalten wichtige Hinweise zur Rechtmäßigkeit von Mietstaffeln und den Folgen von Verstößen gegen die Miethöhe.
Was ist passiert? BGH-Urteil zur Mietpreisbremse bei Staffelmieten
Der BGH hat am 27. November 2024 ein Urteil gefällt, das die Rechte von Mietern in Bezug auf überhöhte Staffelmieten stärkt. Im Zentrum des Rechtsstreits stand ein Mietverhältnis aus Berlin, bei dem die vereinbarte Staffelmiete weit über der zulässigen Höchstmiete nach den Regeln der Mietpreisbremse lag.
Hintergründe: Staffelmiete und Berliner Mietenbegrenzungsverordnung
Im Jahr 2020 schlossen die Mieter und die Vermieterin einen Staffelmietvertrag. Dabei wurde eine jährliche Erhöhung der Nettokaltmiete vereinbart, die bereits 2021 die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als das Doppelte überstieg. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung von 2020 sieht jedoch klare Obergrenzen vor, um Mieter in angespannten Wohnungsmarkten zu schützen.
Worüber wurde gestritten? Mietpreisbremse bei Staffelmietvereinbarungen
Die Klägerin, eine Rechtsdienstleistungsgesellschaft, machte aus abgetretenem Recht Ansprüche der Mieter geltend. Hauptstreitpunkte waren die Rückforderung überhöhter Mieten, die Korrektur der Staffelmiete auf den zulässigen Höchstbetrag und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Besonders strittig war, ob die Staffelmietvereinbarung insgesamt oder nur teilweise unwirksam ist.
Urteil des Gerichts: Mietpreisbremse bei Staffelmieten durchgesetzt
Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und entschied zugunsten der Klägerin. Die Forderungen der Mieter auf Herabsetzung der Miete und Rückerstattung überzahlter Beträge wurden im Kern bestätigt. Das Gericht erklärte, dass Staffelmieten nach jeder Staffel individuell auf ihre Rechtmäßigkeit geprüft werden müssen.
Begründung des Urteils: Schutz der Mieterrechte
Der BGH stellte klar, dass Vermieter verpflichtet sind, die Mietpreisbremse einzuhalten, auch bei Staffelmietvereinbarungen. Die Mieter können eine dauerhafte Herabsetzung auf den höchstzulässigen Betrag verlangen, wenn die aktuelle Staffel die zulässige Höchstmiete überschreitet. Dies gilt unabhängig von zukünftigen Mietstaffeln, deren Rechtmäßigkeit ebenfalls geprüft werden muss.
Bedeutung für die Zukunft: Klare Regeln für Vermieter und Mieter
Dieses Urteil hat weitreichende Folgen. Vermieter müssen künftig sicherstellen, dass sie bei Mietverträgen die Mietpreisbremse nicht verletzen, auch dann wenn sie ein Staffelmiete vereinbaren, mit dem Urteil des BGH sind auch diese Rechtsfragen final entschieden. Mieter haben nun eine stärkere Position, um überhöhte Mieten anzufechten. Das Urteil zeigt auch, dass Inkassodienstleister wie die Klägerin einen wichtigen Beitrag zur Durchsetzung von Mieterrechten leisten können.