Das Kammergericht Berlin hat am 18. September 2024 ein Urteil gefällt, das für Klarheit im Bereich des Mietrechts sorgt. Im Fall entschied das Gericht über die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht auf einen Mietvertrag der mit einer GmbH geschlossen wurde. Die Mieterin, die GmbH hatte die Wohnung ihren Arbeitnehmern zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt. Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag im November 2023 ordentlich, ohne Begründung. Die Mieterin meinte, dass ein Wohnraummietverhältnis bestünde und die Vermieterin daher ein berechtigtes Interesse für die Kündigung benötige.
Hintergründe
Im Zentrum des Verfahrens stand die Frage, ob das Wohnraummietrecht auf einen Mietvertrag anzuwenden ist, der von einer juristischen Person abgeschlossen wurde. Die Beklagte hatte Wohnräume gemietet, die an Arbeitnehmer weitergegeben wurden. Der Vermieter, die Klägerin, hatte den Vertrag ordnungsgemäß gekündigt, was die Beklagte anfocht. Sie argumentierte, dass Wohnraummietrecht gelten solle, wodurch ein stärkerer Kündigungsschutz bestanden hätte.
Worüber wurde gestritten?
Die Beklagte vertrat die Auffassung, dass die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken ausreiche, um das Wohnraummietrecht anzuwenden. Die Klägerin hingegen argumentierte, dass der Vertrag nach dem Geschäftsraummietrecht zu bewerten sei, da die Mieterin eine juristische Person ist und der primäre Zweck der Anmietung nicht die Deckung eigener Wohnbedürfnisse war.
Urteil des Gerichts
Das Kammergericht entschied, dass der Mietvertrag dem Geschäftsraummietrecht unterliege. Die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen. Das Gericht betonte, dass es bei der Einordnung eines Mietverhältnisses auf den vertraglich vorgesehenen Zweck ankommt. Für juristische Personen ist eine Wohnnutzung im Sinne des § 549 BGB ausgeschlossen.
Begründung des Urteils
Das Gericht stellte klar, dass Wohnraummietrecht nur dann Anwendung findet, wenn die Räume zur Befriedigung eigener Wohnbedürfnisse genutzt werden sollen. Dies ist bei juristischen Personen ausgeschlossen, da diese weder selbst wohnen noch Familienangehörige haben. Die Nutzung der Räume durch Arbeitnehmer ändert daran nichts, da die Überlassung Teil eines Dienstvertrags ist und nicht auf einem eigenständigen Mietvertrag beruht. Das Kammergericht folgte der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Bedeutung für die Zukunft
Das Urteil schafft Klarheit für Fälle, in denen juristische Personen als Mieter auftreten. Es unterstreicht, dass das Geschäftsraummietrecht Vorrang hat, sofern der Mietvertrag (wie hier mit einer GmbH) keine ausdrückliche Vereinbarung über die Anwendung von Wohnraummietrecht enthält. Dies ist für Vermieter und Mieter von zentraler Bedeutung, um potenzielle Streitigkeiten zu vermeiden. Für juristische Personen bleibt es essenziell, bei Vertragsabschlüssen den Nutzungszweck klar zu regeln.
Das Urteil des Kammergerichts Berlin zeigt einmal mehr die Bedeutung präziser Vertragsgestaltung. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten darauf achten, ihre Rechte und Pflichten klar zu definieren, um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.