Der Leitsatz:
- Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 – VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.
- Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) entscheidende Klarstellungen zur Bedeutung von Wohnflächenangaben in Mietverträgen getroffen. Insbesondere betrifft dies die Anwendung des § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und die sich daraus ergebenden Konsequenzen für Vermieter und Mieter. Dieser Artikel beleuchtet die Hintergründe des Urteils und analysiert seine Auswirkungen auf die Immobilienbranche, insbesondere für Hausverwalter und Vermieter.
Das BGH-Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) hat in Bezug auf Wohnflächenangaben in Mietverträgen für Bewegung in der Immobilienbranche gesorgt. Insbesondere betrifft dies die Anwendung des § 558 BGB, der die Grundlage für Mieterhöhungen darstellt. Das Urteil klärt wichtige Fragen, die sich rund um die tatsächliche Wohnungsgröße und die im Mietvertrag festgelegte Flächenangabe ergeben.
Hintergrund des Urteils:
Gemäß § 558 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Hierbei spielte bisher die im Mietvertrag festgelegte Wohnungsgröße eine entscheidende Rolle. Das aktuelle Urteil des BGH stellt jedoch klar, dass eine im Mietvertrag festgelegte Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die darauf basierende Mieterhöhung keine rechtliche Bedeutung hat, wenn die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung davon abweicht.
Auswirkungen auf Mieterhöhungen:
Die Entscheidung des BGH hat zur Folge, dass Vermieter bei einer Mieterhöhung nicht mehr die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche als Grundlage verwenden können. Stattdessen ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich. Selbst bei Abweichungen von bis zu 10% von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ist diese nicht geeignet, die Größe der Wohnung für eine Mieterhöhung zu bestimmen.
Kappungsgrenze bei nachträglich festgestellter größerer Wohnfläche:
Selbst wenn sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der im Mietvertrag angegebenen liegt, findet die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB Anwendung. Dies bedeutet, dass die Mieterhöhung in einem bestimmten Rahmen begrenzt ist und nicht unbegrenzt steigen kann.
Fallbeispiel aus der Praxis:
Das Urteil des BGH basiert auf einem konkreten Fall, in dem die Klägerin eine Mieterhöhung aufgrund einer Überschreitung der vereinbarten Wohnfläche um 33,95% verlangte. Das Gericht entschied jedoch, dass die gesetzliche Kappungsgrenze nicht eingehalten wurde und wies die Klage ab.
Fazit und Ausblick:
Das BGH-Urteil schafft Klarheit bezüglich der Anwendung des § 558 BGB in Bezug auf Wohnflächenangaben. Vermieter sollten bei Mieterhöhungen nun die tatsächliche Größe der Wohnung berücksichtigen und die Kappungsgrenze im Auge behalten. Mieter hingegen profitieren von einer stärkeren rechtlichen Position, insbesondere wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche deutlich von der tatsächlichen abweicht.