Der “Tod des Mieters” führt oft zu Unsicherheiten in Bezug auf das Mietverhältnis. Durch den Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch, wie auch beim Tod des Vermieters endet nicht der Mietvertrag. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses folgt den Regeln gemäß §§ 563 ff. BGB, die den Kreis und Reihenfolge der eintrittsberechtigten Personen (§ 563 BGB), den überlebenden Mitmietern (§ 563a BGB) oder dem Erben des Verstorbenen (§ 564 BGB) festlegt.
Fortführung des Mietverhältnisses
Durch den Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Stattdessen wird es mit den eintrittsberechtigten Personen fortgesetzt. Dazu zählen Ehegatten oder Lebenspartner bzw. Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, überlebende Mitmieter (§ 563a BGB) oder der Erbe des Verstorbenen (§ 564 BGB).
Ehegatte, Lebenspartner und Kinder als Eintrittsberechtigte
Nach §§ 563 und 563a BGB können Ehegatten, Lebenspartner und Kinder des Verstorbenen, die bis zu dessen Tod einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, in das Mietverhältnis eintreten. Dies gilt auch, wenn sie den Mietvertrag nicht unterzeichnet haben. Bei dauerhafter Trennung oder rechtskräftiger Scheidung entfällt dieses Recht jedoch, es wird kein gemeinsamer Haus geführt, dies gilt auch für Untermieter.
Rechtswirkung des Eintritts
Der Eintritt in das Mietverhältnis erfolgt automatisch kraft Gesetzes. Der Eintrittsberechtigte wird sofort zum neuen Vertragspartner des Vermieters, unabhängig davon, ob er vom Tod des Mieters Kenntnis hat.
Ablehnungsrecht des Eintrittsberechtigten
Gemäß § 563 Abs. 3 BGB hat der Eintrittsberechtigte das Recht, innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung vom Tod des Mieters das Mietverhältnis abzulehnen. Diese Ablehnung kann formlos erfolgen.
Rechtsfolgen der Ablehnung
Lehnt der Berechtigte den Eintritt fristgemäß ab, gilt dieser rückwirkend als nicht erfolgt. Sollte kein Berechtigter das Mietverhältnis fortsetzen wollen, gilt es gemäß § 564 BGB automatisch mit dem Erben als fortgesetzt.
Haftung und Mietsicherheit
Nach § 563b BGB haften Eintrittsberechtigter und Erbe gesamtschuldnerisch für die bis zum Tod entstandenen Verbindlichkeiten des Mieters. Der Vermieter kann zudem eine Mietsicherheit verlangen, wenn der verstorbene Mieter keine geleistet hatte. Umgekehrt geht auch das Recht auf Rückzahlung der Kaution auf den eingetretenen Mieter über.
Kündigungsrecht des Vermieters
Gemäß § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter dem Eintrittsberechtigten außerordentlich kündigen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Eintrittsberechtigten vorliegt. Die Kündigungsfrist beträgt auch hier nur drei Monate.
Fortsetzung mit überlebendem Mieter
Bei mehreren Mietern wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters automatisch mit dem überlebenden Mitmieter fortgesetzt (§ 563a BGB). Der überlebende Mieter hat ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Fortsetzung mit dem Erben
Ist kein Eintrittsberechtigter vorhanden, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Sowohl Erbe als auch Vermieter haben ein Sonderkündigungsrecht. Dies muss innerhalb 1 Monats ab Kenntnisnahme erklärt werden. Anders als bei § 563 BGB benötigt der Vermieter für diese Kündigung keinen Grund.