• Steuerhinterziehung beim Immobilienkauf: Vertrag nichtig?

    Steu­er­hin­ter­zie­hung beim Immo­bi­li­en­kauf: Ein detail­lier­ter Blick auf das BGH-Urteil

    Was ist passiert?

    Im Kern des Falls stand ein Immo­bi­li­en­ge­schäft, bei dem ein Haus offi­zi­ell für 120.000 Euro ver­kauft wur­de, obwohl der tat­säch­lich ver­ein­bar­te Preis 150.000 Euro betrug. Die Dif­fe­renz von 30.000 Euro wur­de bar und ohne Beur­kun­dung gezahlt. Dies wur­de spä­ter im Rah­men einer Selbst­an­zei­ge des Ver­käu­fers an das Finanz­amt offen­bart, was zu recht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zun­gen führte.

    Nach­dem die wah­re Sum­me bekannt wur­de, strit­ten sich die Par­tei­en über die Gül­tig­keit des Kauf­ver­trags und über die Rück­ab­wick­lung des Geschäfts, ins­be­son­de­re nach­dem der Ver­käu­fer eine Kor­rek­tur der Grund­er­werb­steu­er initiierte.

    Wor­über strei­ten die Parteien?

    Der Streit ent­brann­te um die Fra­ge, ob der Kauf­ver­trag auf­grund der Schwarz­geld­ab­re­de und der damit ver­bun­de­nen Steu­er­hin­ter­zie­hungs­ab­sich­ten nich­tig sei. Die Käu­fe­rin for­der­te zudem die Löschung eines Wider­spruchs im Grund­buch, der auf Ver­an­las­sung des Ver­käu­fers ein­ge­tra­gen wur­de, um die Trans­ak­ti­on rück­gän­gig zu machen. Führt die Steu­er­hin­ter­zie­hung beim Immo­bi­li­en­kauf zur Nich­tig­keit des gesam­ten Kaufvertrages?

    Was ist das Urteil?

    Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) ent­schied, dass der Kauf­ver­trag gül­tig bleibt. Die Revi­si­on des Ver­käu­fers gegen das Urteil des Ober­lan­des­ge­richts Braun­schweig wur­de zurück­ge­wie­sen, womit die Ent­schei­dung des OLG bestä­tigt wur­de, nach der der Ver­käu­fer der Löschung des Wider­spruchs zustim­men muss.

    Wel­che Grün­de nennt das Gericht für sei­ne Entscheidung?

    Das Gericht führ­te aus, dass eine Schwarz­geld­ab­re­de allein nicht zur Nich­tig­keit des Kauf­ver­trags führt, solan­ge der Haupt­zweck des Ver­trags der recht­mä­ßi­ge Erwerb des Eigen­tums ist. Die Absicht zur Steu­er­hin­ter­zie­hung war nicht der Haupt­zweck des Ver­trags. Des Wei­te­ren wur­de fest­ge­stellt, dass die Form­nich­tig­keit des münd­lich ver­ein­bar­ten höhe­ren Kauf­prei­ses durch die Auf­las­sung und Ein­tra­gung ins Grund­buch geheilt wur­de. Die Gerichts­ent­schei­dung beton­te auch, dass die Rege­lun­gen zur Nich­tig­keit bei Ver­stö­ßen gegen das Schwarz­ar­beits­be­kämp­fungs­ge­setz nicht auf Immo­bi­li­en­kauf­ver­trä­ge über­trag­bar sind, die eine Schwarz­geld­ab­re­de beinhalten.

    (BGH-Urteil v. 15.3.2024 Az. V ZR 115/22)