Der “Tod des Vermieters” löst oft Unsicherheit unter Mietern aus. Doch in der Regel ist diese Sorge unbegründet, da der Erbe das Mietverhältnis unter den alten Vertragsbedingungen weiterführen muss. Wir beleuchten, die Auswirkungen auf Mieter und Mietvertrag. Was sich ändert sich rechtlich , wenn der Vermieter verstirbt?
Beständigkeit des Mietvertrags
Nach § 566 BGB wird der Mietvertrag auch nach dem Tod des Vermieters fortgeführt. Für Mieter ändert sich wenig: Der Mietvertrag bleibt mit dem Erben bestehen, und die vereinbarten Konditionen sind weiterhin gültig.
Die Rolle des Erben
Der Erbe tritt automatisch in die Vermieterrolle ein, wie es § 1922 BGB festlegt. Unabhängig von seiner Kenntnisnahme oder der Umschreibung im Grundbuch übernimmt der Erbe alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.
Mietzahlungen nach dem Tod des Vermieters
In der Regel wird die Miete weiterhin auf das Konto des verstorbenen Vermieters gezahlt. Dieses Konto wird Teil des Nachlasses, und der Erbe hat darauf Zugriff.
Nachweis der Erbberechtigung
Der Erbe muss seine Berechtigung als neuer Vermieter nachweisen, beispielsweise durch einen Erbschein, ein öffentliches Testament (BGH, 07.06.05, XI ZR 311/04) oder einen Grundbuchauszug.
Umgang mit der Miete ohne Erbnachweis
Ohne ausreichenden Nachweis darf der Mieter die Miete einbehalten oder beim Amtsgericht hinterlegen, wie es § 372 BGB vorsieht. Bei Vorlage der Nachweise muss die einbehaltene Miete nachgezahlt werden.
Situation bei Erbengemeinschaften
Bei Erbengemeinschaften müssen alle Mitglieder mit der Umleitung der Miete auf ein neues Konto einverstanden sein.
Kein Erbe vorhanden
Mietern obliegt es nicht, einen Erben zu ermitteln (BGH, 07.09.05, VIII ZR 24/05 – 11a). Bei Unklarheiten kann ein Nachlasspfleger beim Nachlassgericht beantragt werden (§ 1961 BGB).
Kündigung durch den neuen Vermieter
Eine Kündigung durch den neuen Vermieter ist nur unter denselben Bedingungen möglich, die für alle Vermieter nach § 573 BGB gelten, wie Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung.
Mietvertrag auf Lebenszeit
Ein auf Lebenszeit abgeschlossener Mietvertrag bleibt auch nach dem Tod des Vermieters bestehen und muss vom Erben weitergeführt werden.
Kündigungsrecht des Mieters
Der Tod des Vermieters berechtigt den Mieter nicht zu einer außerordentlichen Kündigung. Die Kündigungsfrist nach § 573c BGB ist einzuhalten.
Änderungen am Mietvertrag
Nach dem Tod des Vermieters läuft der Mietvertrag unter den bisherigen Bedingungen weiter. Der Erbe darf den Mietvertrag nicht ändern (§ 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“).
Mietsicherheit und Nebenkostenabrechnung
Der Erbe ist zur Rückzahlung der Mietkaution verpflichtet. Die Nebenkostenabrechnung muss gemäß § 556 BGB innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen.
Fazit
Obwohl der Tod des Vermieters Fragen aufwirft, sind die Auswirkungen auf das Mietverhältnis meist gering. Wichtig ist, dass Mieter ihre Rechte kennen und bei Unsicherheiten entsprechende Nachweise vom Erben einfordern.