Das Ober­lan­des­ge­richt (OLG) Frank­furt am Main hat am 23. Okto­ber 2024 ein wich­ti­ges Urteil (19 U 134/23) zum The­ma Auf­wen­dungs­er­satz im Mak­ler­ver­trag gefällt, das auf­hor­chen las­sen soll­te. In die­sem Urteil ging es um die Fra­ge, wel­che Kos­ten ein Mak­ler sei­nem Kun­den in Rech­nung stel­len darf, wenn die­ser sei­ne Ver­kaufs­ab­sicht auf­gibt. Das Gericht ent­schied, dass der Kun­de nach einem gekün­dig­ten Mak­ler­ver­trag nur sol­che Auf­wen­dun­gen zu erset­zen hat, die kon­kret durch den ein­zel­nen Auf­trag ent­stan­den sind. Klau­seln, die auch all­ge­mei­ne Büro­kos­ten umfas­sen, sind damit ungültig.

Hintergrund und Details des Falls

In dem Fall beauf­trag­te ein Kun­de eine Immo­bi­li­en­mak­le­rin mit dem Ver­kauf sei­nes Hau­ses im Hin­ter­tau­nus. Der Ange­bots­preis lag bei 695.000 Euro, und im Ver­trag war in den All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen (AGB) gere­gelt, dass der Kun­de bei Auf­ga­be des Ver­kaufs­auf­trags zum Auf­wen­dungs­er­satz ver­pflich­tet ist. Neben kon­kre­ten Fremd­kos­ten soll­ten auch antei­li­ge Büro­kos­ten vom Kun­den über­nom­men werden.

Nach vier Mona­ten beschloss der Kun­de jedoch, das Haus doch nicht zu ver­kau­fen, und kün­dig­te den Auf­trag. Die Mak­le­rin stell­te dar­auf­hin rund 11.500 Euro in Rech­nung. Die­se Sum­me ent­hielt einen klei­nen Anteil für kon­kre­te Fremd­kos­ten sowie einen grö­ße­ren Betrag für Arbeits­stun­den und antei­li­ge Büro­kos­ten. Der Kun­de zahl­te zunächst einen Teil­be­trag, for­der­te die­sen jedoch spä­ter zurück.

Entscheidung des Landgerichts und Berufung vor dem OLG Frankfurt

Das Land­ge­richt gab dem Kun­den zunächst Recht und ent­schied, dass die Klau­sel im Mak­ler­ver­trag unwirk­sam sei. Die Mak­le­rin leg­te dar­auf­hin Beru­fung beim Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt ein, um ihren Anspruch auf die antei­li­gen Büro­kos­ten durch­zu­set­zen. Doch auch hier unter­lag die Mak­le­rin. Das OLG stell­te fest, dass eine sol­che Klau­sel zum Auf­wen­dungs­er­satz in den AGB den Kun­den unan­ge­mes­sen benach­tei­li­ge und daher unwirk­sam sei.

Warum ist die Aufwendungsersatz-Klausel unwirksam?

Laut dem Urteil des OLG Frank­furt dür­fen Auf­wen­dun­gen im Rah­men eines Mak­ler­ver­trags nur dann vom Kun­den ersetzt wer­den, wenn sie kon­kret und aus­schließ­lich für den betref­fen­den Auf­trag ent­stan­den sind. Die in den AGB ver­an­ker­te Pflicht, antei­li­ge Büro­kos­ten zu über­neh­men, gehe jedoch über die­sen kon­kre­ten Auf­wen­dungs­er­satz hin­aus und betref­fe all­ge­mei­ne Gemein­kos­ten des Mak­ler­bü­ros, die unab­hän­gig von ein­zel­nen Auf­trä­gen ent­ste­hen. Damit ent­spricht die Klau­sel nicht den Anfor­de­run­gen an die Ange­mes­sen­heit von All­ge­mei­nen Geschäftsbedingungen.

Das OLG beton­te außer­dem, dass die Pro­vi­si­on des Mak­lers vom Erfolg sei­ner Tätig­keit abhän­gig ist. Ein Auf­wen­dungs­er­satz, der sich auf all­ge­mei­ne Büro­kos­ten erstreckt, wür­de fak­tisch einer erfolgs­un­ab­hän­gi­gen Pro­vi­si­on gleich­kom­men, was dem Leit­bild des Mak­ler­ver­trags widerspricht.

Bedeutung des Urteils für zukünftige Maklerverträge

Mit die­sem Urteil stellt das OLG Frank­furt klar, dass die Gestal­tung der AGB von Mak­ler­ver­trä­gen stren­gen Anfor­de­run­gen genü­gen muss. All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen, die Gemein­kos­ten wie Büro­kos­ten auf den Kun­den abwäl­zen, sind unzu­läs­sig. Im Kern geht es dar­um, dass Auf­wen­dungs­er­satz nur für sol­che Kos­ten ver­langt wer­den kann, die für den spe­zi­fi­schen Auf­trag ange­fal­len sind und nicht für all­ge­mei­ne Betriebsaufwendungen.

Die Betei­lig­ten soll­ten dar­auf ach­ten, dass Mak­ler­ver­trä­ge kla­re Rege­lun­gen zu Auf­wen­dungs­er­satz und Pro­vi­si­ons­an­sprü­chen ent­hal­ten und kei­ne unwirk­sa­men Klau­seln beinhal­ten, die zusätz­li­che Kos­ten ver­ur­sa­chen könnten.

Praxistipps

• AGB genau prü­fen: Ach­ten Sie dar­auf, dass die AGB kei­ne pau­scha­len Auf­wen­dungs­er­satz­an­sprü­che wie antei­li­ge Büro­kos­ten ent­hal­ten. Sol­che Klau­seln sind unwirksam.
• Nach­weis für Auf­wen­dun­gen ver­lan­gen: For­dern Sie vom Mak­ler eine detail­lier­te Auf­stel­lung der tat­säch­lich ent­stan­de­nen Auf­wen­dun­gen, um nach­voll­zie­hen zu kön­nen, ob die­se kon­kret für Ihren Auf­trag ange­fal­len sind.
• Alter­na­ti­ven zum Auf­wen­dungs­er­satz ver­ein­ba­ren: Wenn ein Auf­wen­dungs­er­satz ver­ein­bart wird, soll­te die­ser klar und trans­pa­rent gere­gelt sein und aus­schließ­lich auf nach­weis­lich ent­stan­de­nen Kos­ten beruhen.
• Risi­ken für Mak­ler und Kun­den mini­mie­ren: Trans­pa­ren­te und kla­re Ver­ein­ba­run­gen im Mak­ler­ver­trag kön­nen spä­te­re Strei­tig­kei­ten ver­mei­den. Ein gut gestal­te­ter Ver­trag berück­sich­tigt die Inter­es­sen bei­der Sei­ten und ermög­licht es dem Mak­ler, sei­nen Auf­wand abzu­de­cken, ohne den Kun­den unbe­rech­tigt zu belasten.

Fazit

Das Urteil des Ober­lan­des­ge­richts Frank­furt am Main zur Unwirk­sam­keit der Auf­wen­dungs­er­satz-Klau­sel im Mak­ler­ver­trag ist von gro­ßer Bedeu­tung. Es ver­deut­licht, dass Mak­ler nur die Kos­ten ersetzt bekom­men, die kon­kret für den Auf­trag ange­fal­len sind. Pau­scha­le Auf­wen­dun­gen wie antei­li­ge Büro­kos­ten dür­fen nicht auf den Kun­den abge­wälzt werden.

Es ist daher rat­sam, bei der Beauf­tra­gung eines Mak­lers genau auf die Inhal­te der All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen zu ach­ten und gege­be­nen­falls Rück­spra­che mit einem Fach­an­walt zu hal­ten. Ein Mak­ler­ver­trag soll­te immer fair und trans­pa­rent gestal­tet sein, um unnö­ti­ge Kos­ten und Strei­tig­kei­ten zu ver­mei­den. Die­ses Urteil stärkt die Rech­te der Auf­trag­ge­ber und sorgt für mehr Trans­pa­renz bei den Rege­lun­gen zum Auf­wen­dungs­er­satz im Maklervertrag.