Die genaue Fest­le­gung der Miet­flä­che im Miet­ver­trag ist ent­schei­dend, denn eine erheb­li­che Abwei­chung kann zu Miet­män­geln füh­ren. In die­sem Arti­kel erfah­ren Mie­ter und Ver­mie­ter, wel­che recht­li­chen Aspek­te bei Wohn­flä­chen­ab­wei­chun­gen zu beach­ten sind und wel­che Kon­se­quen­zen sich dar­aus erge­ben können.

Im Miet­recht spielt die kor­rek­te Anga­be der Miet­flä­che eine zen­tra­le Rol­le. Doch was pas­siert, wenn sich die tat­säch­li­che Wohn­flä­che erheb­lich von der im Miet­ver­trag fest­ge­hal­te­nen Flä­che unter­schei­det? In die­sem Arti­kel beleuch­ten wir das The­ma der Wohn­flä­chen­ab­wei­chung als poten­zi­el­len Miet­man­gel und erläu­tern die Rech­te und Pflich­ten von Mie­tern und Ver­mie­tern in die­ser Situation.

Die Praxis der Mietverträge

Ver­mie­ter benen­nen regel­mä­ßig die Miet­flä­che im Miet­ver­trag, eine Ver­pflich­tung gibt es hier­für zwar nicht, jedoch hat es sich zur Regel ent­wi­ckelt. Stellt sich spä­ter her­aus, dass die tat­säch­li­che Miet­flä­che von der im Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Miet­flä­che erheb­lich abweicht, kann dar­in ein Man­gel der Miet­sa­che gese­hen werden.

Wohnflächenabweichung und ihre rechtlichen Grundlagen

Die Recht­spre­chung sieht eine erheb­li­che Abwei­chung ins­be­son­de­re dann vor, wenn die tat­säch­li­che Wohn­flä­che um mehr als 10% von der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Flä­che abweicht (BGH-Urteil vom 24.3.2004; Az. VIII ZR 295/03). Dies wird auch nicht dadurch geheilt, wenn im Miet­ver­trag ledig­lich eine ca.-Angabe steht (BGH-Urteil vom 24.3.2004; Az. VIII ZR 133/03). Auch kommt es nicht dar­auf an, ob der Gebrauch der Miet­sa­che davon beein­träch­tigt wird (LG Köln, 29.01.2003, Az. 10 S 237/02).

Ursäch­lich für die Abwei­chung sind in den meis­ten Fäl­len die Nicht­be­ach­tung der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung WoFlV, so sind z.B. Bal­ko­ne oder Dach­schrä­gen mit ihrer vol­len Grund­flä­che in die Wohn­flä­chen­be­rech­nung ein­be­zo­gen wer­den. Bei Bal­ko­nen sind bspw. 25% der Grund­flä­che anzu­set­zen und Flä­chen die unter­halb einer Dach­schrä­ge von weni­ger als 1 Meter Höhe lie­gen sind sogar ganz wegzulassen.

Mietminderung oder Kündigung bei Wohnflächenabweichung

Ist die Miet­flä­che auf­grund der Abwei­chung man­gel­haft, ste­hen dem Mie­ter ver­schie­de­ne recht­li­che Schrit­te offen. Er kann den Miet­ver­trag frist­los kün­di­gen oder den Miet­zins min­dern. Die Höhe der Min­de­rung rich­tet sich nach dem Ver­hält­nis der ver­ein­bar­ten zur tat­säch­li­chen Miet­flä­che (BGH-Urteil vom 24.3.2004; Az. VIII ZR 295/03). Dabei ist zu beach­ten, dass kein Abzug bis zur zuläs­si­gen Abwei­chung (10%) vor­ge­nom­men wer­den darf (LG Ber­lin, 27.11.2003, Az. 5 O 140/03).

Wich­tig für Mie­ter ist zu wis­sen, dass ihnen die­se Rech­te auch dann zuste­hen, wenn sie den Man­gel nicht sofort erken­nen und ihn daher zunächst hin­ge­nom­men haben (BGH-Urteil vom 29.4.2009; Az. VIII ZR 142/08).